Mois : février 2023

Bail commercial : Des rénovations et extensions à intervenir postérieurement à la révision du loyer ne peuvent être pris en compte dans le calcul du prix du bail renouvelé

Posted on by David Vasseur

Bail commercial : Des rénovations et extensions à intervenir postérieurement à la révision du loyer ne peuvent être pris en compte dans le calcul du prix du bail renouvelé

[Résumé]

Dans un arrêt du 9 mars 2022, la 3e chambre civile de la Cour de cassation a rappelé que les articles L. 145-33 et L. 145-34 du Code de commerce encadrent de manière stricte la procédure de révision du loyer renouvelé d’un bail commercial. Par principe, le loyer est fixé à la valeur locative et les éléments pris en compte pour apprécier cette valeur sont nécessairement ceux qui existent à la date du renouvellement.

(Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 9 mars 2022, 20-19.188, Inédit)

[Rappel des faits et de la procédure]

En l’espèce, un bailleur a donné en location à un locataire un local commercial situé dans la galerie marchande d’un centre commercial. Le locataire a sollicité le renouvellement du bail, que le bailleur a accepté. A défaut d’accord des parties sur le prix, le bailleur a saisi le juge des loyers commerciaux en fixation du loyer du bail renouvelé.

Le locataire reproche à la cour d’appel d’avoir fixé le prix du loyer en prenant en compte la création de galeries à intervenir dans un futur proche, soit postérieurement à la date de renouvellement du bail, selon le motif inopérant que la création de galeries était déjà connue à cette date.

Des rénovations et extensions à intervenir postérieurement à la révision du loyer peuvent-ils être pris en compte dans le calcul du prix du bail renouvelé ?

La Cour de cassation donne raison au locataire et précise qu’il résulte de l’article L. 145-33 du code de commerce que ne peuvent être pris en considération, pour le calcul du prix du bail renouvelé, que les éléments existant à la date du renouvellement. Dès lors, en statuant de la sorte, alors que l’extension de la galerie marchande est intervenue postérieurement au renouvellement du bail, la cour d’appel a violé le texte susvisé.

[L’avis du Cabinet]

Le bail commercial est un contrat de louage. Selon l’article 1709 du code civil « le louage des choses est un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer ». C’est donc un contrat de location d’immeuble par une personne (le bailleur) met temporairement en jouissance un bien dont il est propriétaire au profit d’une autre personne (le locataire) qui exploite un fonds de commerce ou artisanal dont il est propriétaire, moyennant le versement d’un loyer.

Les baux commerciaux sont soumis à un régime juridique très particulier fixé aux articles L. 145-1 et suivants du code de commerce. Lors de la conclusion du contrat de bail commercial, les parties déterminent librement le montant du loyer. Une fois le loyer fixé, la loi prévoit un régime légal de révision du loyer (article L. 145-15 du code de commerce) très strict. Il existe le régime légal de révision triennale des loyers et le régime conventionnel de révision des loyers.

Par principe, le montant du loyer renouvelé doit correspondre à la valeur locative. En effet, l’article L. 145-33 du code de commerce prévoit que « le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après : Les caractéristiques du local considéré ; La destination des lieux ; Les obligations respectives des parties ; Les facteurs locaux de commercialité ; Les prix couramment pratiqués dans le voisinage ».

En aucun cas il n’est tenu compte, pour le calcul de la valeur locative, des investissements du preneur ni des plus ou moins-values résultant de sa gestion pendant la durée du bail en cours.

Attention toutefois, le code de commerce ne prévoit aucune méthode de calcul et ne précise aucunement la manière dont ces cinq caractéristiques de la valeur locative doivent être combinés. Les juges du fond ont donc toute la latitude pour fixer la valeur locative en fonction de la méthode qu’ils jugeront opportune.

Très souvent, en pratique un expert judiciaire est désigné par lui à cette fin. En réalité, cette fixation du loyer révisé à la valeur locative est devenue par la force des choses plus une exception qu’un principe étant entendu que le montant du loyer révisé est soumis à un plafonnement destiné à freiner la hausse des loyers commerciaux.

Dans cet arrêt, la 3e chambre civile de la Cour de cassation a rappelé que les articles L. 145-33 et L. 145-34 du Code de commerce encadrent de manière stricte la procédure de révision du loyer renouvelé d’un bail commercial. Par principe, le loyer est fixé à la valeur locative et les éléments pris en compte pour apprécier cette valeur sont nécessairement ceux qui existent à la date du renouvellement.

Sociétés : Les actes conclus par une société non immatriculée au RCS sont nuls

Posted on by David Vasseur

Sociétés : Les actes conclus par une société non immatriculée au RCS sont nuls

[Résumé]

Dans une décision du 19 janvier 2022, la chambre commerciale de la Cour de cassation a rappelé le principe selon lequel les actes conclus par une société non immatriculée et donc dépourvue de la personnalité morale sont nuls d’une nullité absolue.

(Cour de cassation, civile, Chambre commerciale, 19 janvier 2022, 20-13.719, Inédit)

[Rappel des faits et de la procédure]

Faits de l’arrêt – En l’espèce, une banque a consenti un prêt destiné à financer la reprise d’un fonds de commerce. L’acte stipule que le prêt est accordé à « l’Eurl Ileva, en cours d’immatriculation au registre du commerce et des sociétés, représentée par Mme O. ». Ensuite, la banque a consenti un prêt complémentaire à la société Ileva. Mme O. et son époux se sont rendus cautions solidaires du remboursement de chacun de ces prêts. Selon un avenant daté de quelques mois plus tard, signé par les cautions, la société Ileva a consenti à la banque un nantissement sur son fonds de commerce. Cette dernière ayant été mise en liquidation judiciaire et Mme O. en redressement judiciaire, la banque a assigné M. O. en sa qualité de caution en paiement des sommes restant dues au titre de ces deux prêts.

Procédure – M. O est condamné en première instance en sa qualité de caution. Il interjette appel de la décision. La cour d’appel de Metz dans un arrêt du 5 décembre 2019 déboute le requérant de ses demandes. Ce dernier forme alors un pourvoi en cassation aux motifs que : (1) l’acte conclu par une société en cours d’immatriculation est nul de nullité absolue, insusceptible de confirmation ou ratification. Dès lors, la cour d’appel qui avait jugé que l’acte de prêt conclu était valable et avait été repris par la société Ilena, tout en constatant qu’il avait été conclu « par l’Eurl Ilena » en cours d’immatriculation, et non au nom de la société en formation a violé les articles 1842 et 1843 du code civil. (2) l’avenant à un contrat, qui n’en modifie que certains éléments, ne peut faire obstacle à sa nullité absolue. Dès lors, la cour d’appel en se fondant, pour écarter la nullité absolue du contrat de prêt conclu par la société Ilena avant son immatriculation, sur l’existence d’un avenant signé après l’immatriculation, tout en constatant que cet avenant « n’emportait aucune novation au contrat initial dont toutes les conditions non expressément modifiées demeuraient inchangées », de sorte qu’il ne constituait pas un nouveau contrat réalisant une réfection du contrat initial avait violé les mêmes articles.

Question – Ainsi, la question qui s’est posée devant les Hauts magistrats de la Cour de cassation était celle de savoir si les actes conclus non pas au nom et pour le compte d’une société en cours de formation mais par la société elle-même, avant son immatriculation sont valables ?

Réponse de la Cour de cassation – La Cour de cassation répond par la négative et rappelle le principe selon lequel les actes conclus non pas au nom et pour le compte d’une société en cours de formation mais par la société elle-même, avant son immatriculation sont nuls, de nullité absolue  pour avoir été conclu par une société dépourvue de personnalité juridique. Elle ajoute sur le cas d’espèce que s’agissant de l’avenant au contrat, celui-ci n’emporte pas novation et n’est pas de nature à couvrir cette nullité absolue.

[L’avis du Cabinet]

  1. La société non immatriculée est dépourvue de la personnalité morale

L’article 1842, du code civil dispose que « les sociétés autres que les sociétés en participation […] jouissent de la personnalité morale à compter de leur immatriculation. Jusqu’à l’immatriculation, les rapports entre les associés sont régis par le contrat de société et par les principes généraux du droit applicable aux contrats et obligations. ».

L’article L.210-6 al 1 du code de commerce précise que « les sociétés commerciales jouissent de la personnalité morale à dater de leur immatriculation au registre du commerce et des sociétés. La transformation régulière d’une société n’entraîne pas la création d’une personne morale nouvelle. Il en est de même de la prorogation. »

Il résulte de cet article que la société non immatriculée n’a pas la personnalité juridique. Dès lors, ses prétendus représentants ne peuvent pas agir en son nom.

  1. Les actes conclus en son nom alors qu’elle n’a pas la personnalité morale sont imputables à ses prétendus représentants qui s’engagent à titre personnel

A ce titre, l’article 1843 al 1 du code civil précise que « les personnes qui ont agi au nom d’une société en formation avant l’immatriculation sont tenues des obligations nées des actes ainsi accomplis, avec solidarité si la société est commerciale, sans solidarité dans les autres cas. »

En effet, la société non immatriculée n’étant pas juridiquement apte à agir avec les tiers, les actes conclus par elle alors qu’elle n’a pas la personnalité morale seront imputables aux personnes qui ont agi en son nom qui s’engagent personnellement.

  1. Les actes conclus peuvent être repris par la société régulièrement immatriculée 

Toutefois, les actes conclus lorsque la société est en cours de formation peuvent être repris par elle après l’immatriculation.

A ce titre, l’article 1843 al 2 du code civil dispose que « la société régulièrement immatriculée peut reprendre les engagements souscrits, qui sont alors réputés avoir été dès l’origine contractés par celle-ci. »

L’article L.210-6 al 2 du code de commerce précise que « Les personnes qui ont agi au nom d’une société en formation avant qu’elle ait acquis la jouissance de la personnalité morale sont tenues solidairement et indéfiniment responsables des actes ainsi accomplis, à moins que la société, après avoir été régulièrement constituée et immatriculée, ne reprenne les engagements souscrits. Ces engagements sont alors réputés avoir été souscrits dès l’origine par la société. »

Pour que la société puisse reprendre les actes conclus lorsqu’elle était en cours de formation, il faut respecter un formalisme précis :

  • La société doit être immatriculée
  • L’acte doit être conclu pour le compte de la société en formation
  • L’acte doit être repris par une modalité légale (art. L.210-6 et suivants du code de commerce ; art. 6, décret 3 juill. 1978)
    • Par les statuts
    • Par un mandat spécial
    • Par une décision collective
    • Par une clause de substitution

Dès lors, un acte conclu au nom de la société est nul et un acte conclu au nom personnel du fondateur sans précision de l’existence d’une société en formation ne pourra pas faire l’objet d’une reprise et le fondateur restera lié personnellement.

En conclusion, il faut donc retenir le principe fondamental rappelé par la Cour dans cet arrêt selon lequel les actes conclus par une société non immatriculée et donc dépourvue de la personnalité morale sont nuls d’une nullité absolue.

[MASTERCLASS 02] Comment préparer & réussir le CRFPA

Posted on by anthonyDunan

[MASTERCLASS 02] Comment préparer & réussir le CRFPA

DUNAN AVOCATS lance sa deuxième Masterclass dédiée aux étudiants en droit : Préparer & Réussir le CRFPA. 

 

☑️ PRESENTATION

Matinée d’échanges autour de l’examen d’entrée à l’école d’avocats dédiée aux étudiants avec l’intervention des avocats du cabinet et de deux élèves avocats qui partageront leur récente expérience et leurs conseils pratiques pour réussir le CRFPA aux écrits et au grand Oral.

📆 Rendez-vous le samedi 25 Février 2023 de 9h à 12h 

📍Lieu : 5, Rue Picot – Le Carrousel B – 83000 Toulon (3ème étage par ascenseur)

 

☑️ PROGRAMME

QUAND ET DANS QUELLES CONDITIONS PREPARER LE CRFPA 

  • Passer l’examen en M1 ou M2 ?
  • Faire un stage en cabinet d’avocats en parallèle ?

LE CHOIX DE L’IEJ ET DE LA PREPA

  • Quel IEJ choisir ? Toulon, Aix, Paris ou ailleurs ?
  • Prendre une prépa privée ? Si oui, laquelle ?
  • Une prépa annuelle ou estivale ?

LA PHASE DE PREPARATION

  • Quand commencer à réviser ?
  • Comment réviser ?
  • Comment faire un programme, un planning tenable ?
  • Qu’attendent les correcteurs ?

LE JOUR J

  • Comment faire face au sujet ?
  • Comment tenir le timing ?
  • Comment s’habiller ?

BUFFET & COCKTAILS

  • Echanges informels
  • Job dating
  • Mises en relations

Et toutes les questions que vous vous posez à ce sujet !

 

☑️ CONDITIONS DE PARTICIPATIONS

Le nombre de places est limité et l’inscription est obligatoire via le lien suivant :  INSCRIPTION

Protection du patrimoine de l’entrepreneur : La protection offerte par la déclaration notariée d’insaisissabilité subsiste après la cessation d’activité et la radiation du RCS de l’entrepreneur

Posted on by anthonyDunan

[Résumé]

La chambre commerciale de la Cour de cassation a rappelé dans son arrêt du 17 novembre 2021 que la cessation d’activité de l’entrepreneur n’a pas pour effet de mettre fin aux effets de la déclaration notariée d’insaisissabilité.

(Cour de cassation, civile, Chambre commerciale, 17 novembre 2021, 20-20.821, Publié au bulletin)

[Rappel des faits et de la procédure]

Faits de l’arrêt – En l’espèce, un entrepreneur individuel avait déclaré insaisissables ses droits sur une maison d’habitation lui appartenant ainsi qu’à son épouse commune en biens. Ce dernier déclare quelques années plus tard la cessation de son activité professionnelle suite à une liquidation judiciaire. Un liquidateur judiciaire est désigné par le tribunal. Celui-ci s’est vu opposer la déclaration notariée d’insaisissabilité dans le cadre de sa mission de réalisation des actifs. Il assigne donc l’entrepreneur en inopposabilité de la déclaration notariée d’insaisissabilité.

Procédure – Le liquidateur reproche aux juges d’avoir déclaré valide la déclaration notariée d’insaisissabilité alors que selon lui elle ne peut pas produire d’effets dans la mesure où l’article 526-1 du code de commerce est d’interprétation stricte et qu’il ne prévoit une protection par le biais de cette déclaration que des personnes physiques immatriculées à un registre de publicité légale à caractère professionnel ou exerçant une activité professionnelle agricole ou indépendante. Le liquidateur estime donc que la perte de la qualité d’exploitant professionnel de l’entrepreneur du fait de sa radiation à une date antérieure à l’ouverture de la liquidation judiciaire a nécessairement eu pour conséquence d’entraîner la cessation des effets de la déclaration notariée d’insaisissabilité.

Réponse de la cour d’appel – La Cour d’appel estime que lorsqu’une procédure collective a été régulièrement ouverte au bénéfice de l’exploitant, fut il radié du registre professionnel la déclaration d’insaisissabilité du bien litigieux est opposable au liquidateur judiciaire en dépit du fait que le débiteur a radié son activité quelques mois avant le dépôt de bilan motif pris que l’article susvisé vise à protéger certains biens de l’exploitant dans le cadre de son activité professionnelle à l’égard de ses créanciers professionnels.

Question – La déclaration notariée d’insaisissabilité offrant à l’entrepreneur une protection à l’encontre de ses créanciers professionnels subsiste-elle lorsqu’il décide de cesser son activité professionnelle et de se radier du RCS ?

Réponse de la Cour de cassation – Les Hauts magistrats de la Cour de cassation répondent par la positive et suivent le raisonnement juridique de la Cour d’appel et indiquent que selon l’article L. 526-1 du code de commerce, dans sa rédaction antérieure à celle issue de la loi du 6 août 2015, applicable en la cause, la déclaration notariée d’insaisissabilité que peut faire publier la personne physique exerçant une activité professionnelle indépendante n’a d’effet qu’à l’égard des créanciers dont les droits naissent, après sa publication, à l’occasion de l’activité professionnelle du déclarant. Il en résulte que les effets de cette déclaration subsistent aussi longtemps que les droits des créanciers auxquels elle est opposable ne sont pas éteints, sauf renonciation du déclarant lui-même, de sorte que la cessation de son activité professionnelle ne met pas fin, par elle-même, aux effets de la déclaration.

[L’avis du Cabinet]

La cessation d’activité de l’entrepreneur n’a pas pour effet de mettre fin aux effets de la déclaration notariée d’insaisissabilité. En effet, la cessation d’activité de l’entrepreneur et sa radiation du RCS ne lui fait pas perdre le bénéfice de la déclaration d’insaisissabilité en cas d’ouverture consécutive d’une procédure collective.

Cette solution parait logique dans la mesure où les créances professionnelles dont il est question sont nées après la déclaration, mais avant la cessation d’activité. Elles sont donc « couvertes » par la déclaration notariée d’insaisissabilité.

Comment résilier de manière anticipée un bail commercial (locataire) ?

Posted on by David Vasseur

Définition – Le bail commercial est un contrat de louage. Selon l’article 1709 du code civil « le louage des choses est un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer ». C’est donc un contrat de location d’immeuble par une personne (le bailleur) met temporairement en jouissance un bien dont il est propriétaire au profit d’une autre personne (le locataire) qui exploite un fonds de commerce ou artisanal dont il est propriétaire, moyennant le versement d’un loyer. 

Textes – Les baux commerciaux sont soumis à un régime juridique très particulier fixé aux articles L. 145-1 et suivants du code de commerce. 

Règles applicables en cours de bail – En cours d’exécution du bail, le statut des baux commerciaux pose des règles relatives aux droits du locataire et à ses obligations. Outre la jouissance du bien loué, le locataire bénéficie de six prérogatives propres au bail commercial. Il a la faculté de résilier le bail de manière anticipée, de modifier la destination des lieux loués, de sous-louer les locaux, de demander le renouvellement du bail, de céder son droit au bail et d’acquérir l’immeuble loué en cas de mise en vente par le bailleur, autrement dit le droit de préférence. 

 

Principe de la résiliation anticipée – La durée minimum du contrat de bail est de 9 ans. Néanmoins, le locataire dispose d’une double faculté de résiliation anticipée : la résiliation triennale (1) et la résiliation à tout moment (2). 

 

  • (1) Sur la faculté de résiliation triennale du locataire d’un bail commercial 

Résiliation par congé sans nécessaire motif – Le code de commerce permet au locataire de donner congé à l’expiration, de chaque période triennale. Le congé s’apparente à un préavise qui doit être donné 6 mois à l’avance par courrier recommandé ou acte extrajudiciaire. Cette faculté de résiliation est discrétionnaire et le locataire n’est pas tenu de préciser les motifs pour lesquels il donne congé. Faute de congé, le bail se poursuit au terme de chaque période triennale aux conditions prévues initialement par lui, sauf possibilité de révision légale du loyer. 

Principe auquel on ne peut déroger – Il est impossible pour les parties de déroger à cette faculté de résiliation triennale en prévoyant une période plus courte ou plus longue, sauf pour les baux conclus pour une durée supérieure à 9 ans, les baux de locaux monovalents, c’est-à-dire construits ou aménagés en vue d’une seule utilisation et les baux de locaux à usage exclusif de bureaux ou de locaux de stockage. 

Auteur du congé triennal – Le congé donné pour une échéance triennale doit être délivré par le locataire. Ce dernier peut être le locataire d’origine, le cessionnaire ou tout ayant droit du locataire mais pas le locataire-gérant du fonds de commerce. Si le bail est consenti à plusieurs locataires, le congé doit être délivré par tous les locataires. Lorsque le locataire est une société, le congé doit être délivré par son représentant légal. 

Destination du congé triennal – A défaut de stipulation contraire dans le bail, le congé doit être délivré au bailleur lui-même ou à son mandataire si celui-ci est muni d’un pouvoir spécial, à charge pour le locataire de vérifier ce pouvoir. En conséquence, la signification du congé à une autre personne équivaut à une absence de congé. 

Sanction des conditions de forme du congé triennal – En cas de non-respect des conditions de forme, le congé est nul. Le bail se poursuit, sauf à convenir d’une rupture amiable. Il en résulte que le locataire reste redevable des loyers dues jusqu’au terme du bail ou, si un congé est par la suite régulièrement délivré, jusqu’à l’expiration de la période triennale suivante. Notons que, le bailleur est totalement en droit de se prévaloir de cette nullité fondée sur l’irrégularité du congé sans se voir reprocher un abus de droit ou une quelconque mauvaise foi. 

 

  • (2) Sur la faculté de résiliation à tout moment du locataire d’un bail commercial 

Principe de la résiliation à tout moment – Cette faculté est également offerte au locataire lorsqu’il demande à bénéficier de ses droits à la retraite ou de ses droits à pension d’invalidité. Il doit alors donner congé six mois à l’avance. Cette faculté est étendue aux ayants droit du preneur décédé.