bail commercial droit des affaires

Définition – Le bail commercial est un contrat de louage. Selon l’article 1709 du code civil « le louage des choses est un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer ». C’est donc un contrat de location d’immeuble par une personne (le bailleur) met temporairement en jouissance un bien dont il est propriétaire au profit d’une autre personne (le locataire) qui exploite un fonds de commerce ou artisanal dont il est propriétaire, moyennant le versement d’un loyer. 

Textes – Les baux commerciaux sont soumis à un régime juridique très particulier fixé aux articles L. 145-1 et suivants du code de commerce. 

Règles applicables en cours de bail – En cours d’exécution du bail, le statut des baux commerciaux pose des règles relatives aux droits du locataire et à ses obligations. Outre la jouissance du bien loué, le locataire bénéficie de six prérogatives propres au bail commercial. Il a la faculté de résilier le bail de manière anticipée, de modifier la destination des lieux loués, de sous-louer les locaux, de demander le renouvellement du bail, de céder son droit au bail et d’acquérir l’immeuble loué en cas de mise en vente par le bailleur, autrement dit le droit de préférence. 

 

Principe de la résiliation anticipée – La durée minimum du contrat de bail est de 9 ans. Néanmoins, le locataire dispose d’une double faculté de résiliation anticipée : la résiliation triennale (1) et la résiliation à tout moment (2). 

 

  • (1) Sur la faculté de résiliation triennale du locataire d’un bail commercial 

Résiliation par congé sans nécessaire motif – Le code de commerce permet au locataire de donner congé à l’expiration, de chaque période triennale. Le congé s’apparente à un préavise qui doit être donné 6 mois à l’avance par courrier recommandé ou acte extrajudiciaire. Cette faculté de résiliation est discrétionnaire et le locataire n’est pas tenu de préciser les motifs pour lesquels il donne congé. Faute de congé, le bail se poursuit au terme de chaque période triennale aux conditions prévues initialement par lui, sauf possibilité de révision légale du loyer. 

Principe auquel on ne peut déroger – Il est impossible pour les parties de déroger à cette faculté de résiliation triennale en prévoyant une période plus courte ou plus longue, sauf pour les baux conclus pour une durée supérieure à 9 ans, les baux de locaux monovalents, c’est-à-dire construits ou aménagés en vue d’une seule utilisation et les baux de locaux à usage exclusif de bureaux ou de locaux de stockage. 

Auteur du congé triennal – Le congé donné pour une échéance triennale doit être délivré par le locataire. Ce dernier peut être le locataire d’origine, le cessionnaire ou tout ayant droit du locataire mais pas le locataire-gérant du fonds de commerce. Si le bail est consenti à plusieurs locataires, le congé doit être délivré par tous les locataires. Lorsque le locataire est une société, le congé doit être délivré par son représentant légal. 

Destination du congé triennal – A défaut de stipulation contraire dans le bail, le congé doit être délivré au bailleur lui-même ou à son mandataire si celui-ci est muni d’un pouvoir spécial, à charge pour le locataire de vérifier ce pouvoir. En conséquence, la signification du congé à une autre personne équivaut à une absence de congé. 

Sanction des conditions de forme du congé triennal – En cas de non-respect des conditions de forme, le congé est nul. Le bail se poursuit, sauf à convenir d’une rupture amiable. Il en résulte que le locataire reste redevable des loyers dues jusqu’au terme du bail ou, si un congé est par la suite régulièrement délivré, jusqu’à l’expiration de la période triennale suivante. Notons que, le bailleur est totalement en droit de se prévaloir de cette nullité fondée sur l’irrégularité du congé sans se voir reprocher un abus de droit ou une quelconque mauvaise foi. 

 

  • (2) Sur la faculté de résiliation à tout moment du locataire d’un bail commercial 

Principe de la résiliation à tout moment – Cette faculté est également offerte au locataire lorsqu’il demande à bénéficier de ses droits à la retraite ou de ses droits à pension d’invalidité. Il doit alors donner congé six mois à l’avance. Cette faculté est étendue aux ayants droit du preneur décédé.

Comment résilier de manière anticipée un bail commercial (locataire) ?

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