Investissement immobilier en nom propre : régime fiscal, limites et alternatives

L’investissement immobilier en nom propre est le point de départ de nombreux dirigeants avant toute structuration : simplicité de gestion et contrôle direct, mais imposition personnelle des revenus et exposition du patrimoine. Cet article expose le régime fiscal de la détention directe, ses limites et les structures qui s’y substituent lorsque l’entreprise, le groupe ou la transmission l’appellent.

Pourquoi choisir l’investissement immobilier en nom propre ?

Location nue : revenus fonciers

La fiscalité dépend de la nature de la location, qu’elle soit nue ou meublée. Pour une location nue, les revenus sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers. Si vos recettes annuelles ne dépassent pas 15 000 €, vous relevez du régime micro-foncier, qui offre un abattement forfaitaire de 30 %. En revanche, si vos recettes sont supérieures à ce seuil ou si vous optez pour le régime réel, vous pouvez déduire l’ensemble des charges réelles, comme les intérêts d’emprunt, les travaux ou les frais de gestion.

Location meublée : Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC)

Dans le cadre d’une location meublée, les revenus sont soumis à l’imposition des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Si vos recettes locatives brutes sont inférieures à 83 600 € (seuil en vigueur ; seuil de 15 000 € et abattement de 30 % pour les meublés de tourisme non classés, article 50-0 du code général des impôts), vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 50 % au régime micro-BIC. Au-delà de ce seuil ou si vous optez pour le régime réel, vous pouvez déduire vos charges et amortir le bien immobilier ainsi que le mobilier, ce qui peut réduire significativement l’assiette imposable. Depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits viennent toutefois minorer le prix d’acquisition pour le calcul de la plus-value de cession (article 150 VB, III du code général des impôts), sauf exceptions, notamment pour certaines résidences étudiantes et établissements pour personnes âgées ou handicapées.

Comprendre la fiscalité des plus-value de cession en nom propre

Régime des plus-values des particuliers

La revente d’un bien détenu en nom propre est soumise au régime des plus-values des particuliers. Ce régime offre des abattements progressifs en fonction de la durée de détention. Ainsi, l’impôt sur le revenu, fixé à 19 %, est totalement exonéré après 22 ans, tandis que les prélèvements sociaux de 17,2 % sont exonérés après 30 ans. Ce dispositif encourage les investisseurs à conserver leurs biens sur le long terme.

Exonération pour résidence principale

De plus, si le bien constitue votre résidence principale, vous bénéficiez d’une exonération totale de la plus-value, quelle que soit la durée de détention.

Inconvénients d’un investissement immobilier en nom propre

Responsabilité personnelle

Investir en nom propre comporte toutefois des inconvénients. En premier lieu, le propriétaire engage l’ensemble de son patrimoine personnel. En cas de litige ou de dettes locatives, les créanciers peuvent se retourner directement contre ses biens personnels. Cette responsabilité illimitée peut être un frein pour certains investisseurs.

Transmission patrimoniale radicale

Par ailleurs, la transmission d’un bien détenu en nom propre peut s’avérer radicale contrairement à une société (SCI, SARL, SAS) où il est possible de céder progressivement des parts sociales. Ainsi, la répartition d’un bien immobilier entre plusieurs héritiers engendre souvent des difficultés et des droits de succession élevés. Le démembrement peut être une solution à envisager.

Une imposition au taux marginal du propriétaire

Enfin, la fiscalité des revenus locatifs est directement liée au taux marginal d’imposition du propriétaire, ce qui peut rendre l’investissement moins rentable pour les foyers soumis à une tranche d’imposition élevée.

Alternatives à l’investissement immobilier en nom propre

Si la simplicité du nom propre convient à de nombreux investisseurs, d’autres structures offrent des avantages en matière de fiscalité et de transmission. La SCI permet une gestion collective et simplifie la transmission aux héritiers. La SARL de Famille, quant à elle, est adaptée à la location meublée tout en facilitant la répartition patrimoniale. Enfin, les sociétés à l’Impôt sur les Sociétés (IS) sont intéressantes pour des projets impliquant des amortissements ou une détention à court terme.

Conclusion : quand la détention en nom propre reste-t-elle pertinente ?

Pour des projets simples et à petite échelle

Investir en nom propre dans l’immobilier locatif reste une solution pratique et accessible, idéale pour sa résidence principale ou pour démarrer dans l’investissement immobilier. Ce mode de détention est particulièrement adapté aux projets simples et aux investisseurs débutants, ou encore à ceux ayant des revenus locatifs limités.

Lorsque le projet dépasse la détention isolée d’un bien, lorsque les locaux servent à l’exploitation d’une entreprise ou lorsque la transmission se prépare, la structure de détention se choisit avec l’ensemble du patrimoine professionnel : société d’exploitation, SCI, holding.

Sur le même sujet : SAS à l’IS pour l’investissement immobilier : souplesse statutaire et régime fiscal, SARL à l’IS pour l’investissement immobilier : amortissement et fiscalité et La SCI à l’IR : régime fiscal et détention d’actifs immobiliers.

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État du droit à la date de la dernière mise à jour (06-10-2026).