La SCI à l’IR pour l’investissement immobilier : avantages, fiscalité et stratégies

La Société Civile Immobilière (SCI) est un outil prisé des investisseurs pour structurer et gérer un patrimoine immobilier. La SCI à l’IR pour l’investissement immobilier est une solution idéale pour structurer un patrimoine familial et gérer des biens en location nue. Notamment lorsqu’elle est soumise à l’Impôt sur le Revenu (IR), puisqu’elle offre une fiscalité transparente, adaptée à ceux souhaitant conserver un contrôle direct sur les revenus locatifs et faciliter la transmission. Cet article détaille les spécificités de la SCI à l’IR pour l’investissement immobilier, ses avantages, ses limites, et les situations où elle est particulièrement pertinente.

Pourquoi choisir une SCI à l’IR pour l’investissement immobilier ?

Une SCI est une société dédiée à la gestion et à l’acquisition de biens immobiliers, dont l’objet est civil, et non commercial. Lorsqu’elle est soumise à l’Impôt sur le Revenu, ses revenus sont directement imposés entre les mains des associés, selon leur quote-part dans le capital. Cette transparence fiscale en fait une structure attrayante pour les familles et les petits investisseurs souhaitant mutualiser la gestion de leur patrimoine immobilier.

La SCI à l’IR est particulièrement adaptée aux investissements en location nue, puisque les revenus locatifs sont imposés dans la catégorie des Revenus Fonciers. En revanche, elle se prête mal à la location meublée, dont les revenus relèvent fiscalement des bénéfices industriels et commerciaux et dont l’exercice expose la société à l’impôt sur les sociétés (CGI, art. 206, 2).

Comprendre la fiscalité des revenus locatifs dans une SCI à l’IR

Les revenus générés par une SCI à l’IR sont répartis entre les associés en fonction de leur part dans la société. Chaque associé déclare sa quote-part dans la catégorie des Revenus Fonciers.

Deux régimes fiscaux peuvent s’appliquer :

– Le régime micro-foncier, avec un abattement forfaitaire de 30 %, lorsque l’ensemble des revenus fonciers bruts du foyer de l’associé, quote-part de la SCI comprise, n’excède pas 15 000 € par an et que l’associé détient aussi un immeuble donné directement en location nue (CGI, art. 32).

– Le régime réel, obligatoire au-delà de 15 000 € ou sur option, qui permet de déduire les charges réelles, comme les intérêts d’emprunt, les travaux ou les frais de gestion.

Cette fiscalité directe permet aux associés de bénéficier des dispositifs d’allègement fiscal liés aux travaux ou aux dépenses éligibles.

Comprendre la fiscalité des plus-value de cession dans une SCI à l’IR

Les plus-values réalisées par une SCI à l’IR lors de la cession d’un bien immobilier relèvent du régime des plus-values des particuliers. Ce régime est avantageux pour les associés, car il prévoit des abattements pour durée de détention :

– L’impôt sur le revenu (19 %) est exonéré après 22 ans de détention.

– Les prélèvements sociaux (17,2 %) sont exonérés après 30 ans.

Ces règles encouragent les investissements sur le long terme, tout en réduisant progressivement la fiscalité.

Les avantages de la SCI à l’IR pour l’investissement immobilier

Une gestion collective et facilitée du patrimoine

La SCI permet à plusieurs investisseurs, souvent des membres d’une même famille, de gérer collectivement un bien immobilier. Chaque associé détient des parts sociales, ce qui simplifie les prises de décision, tout en offrant une répartition équitable des revenus et des charges.

Une transmission patrimoniale optimisée

La transmission du patrimoine est l’un des principaux atouts de la SCI. Plutôt que de transmettre un bien immobilier indivis, les parts sociales peuvent être réparties entre les héritiers. Cela permet de bénéficier des abattements fiscaux applicables à chaque donation ou succession, tout en évitant les conflits liés à l’indivision.

Les limites de la SCI à l’IR pour l’investissement immobilier

Incompatibilité avec la location meublée

La SCI à l’IR est limitée à la location nue. Toute activité de location meublée, considérée comme commerciale, pourrait entraîner la requalification fiscale de la société et son assujettissement à l’Impôt sur les Sociétés (IS). Cela rend la SCI à l’IR inadaptée pour les investisseurs axés sur la location meublée.

Responsabilité illimitée des associés

À l’égard des tiers, les associés d’une SCI répondent indéfiniment des dettes sociales à proportion de leur part dans le capital social (C. civ., art. 1857). Cette responsabilité, proportionnelle mais non plafonnée au montant des apports, peut représenter un risque en cas de difficultés financières ou de litige.

Quand choisir une SCI à l’IR pour l’investissement immobilier ?

La SCI à l’IR est idéale pour les investisseurs souhaitant structurer un patrimoine familial en location nue. Elle convient aux projets de long terme, où la transmission et la répartition du patrimoine entre héritiers sont des objectifs prioritaires. De plus, elle est adaptée aux investisseurs qui souhaitent mutualiser les charges et les revenus tout en bénéficiant d’une fiscalité simple et directe.

Conclusion : La SCI à l’IR, une solution efficace pour les projets familiaux

La SCI à l’IR pour l’investissement immobilier est une structure polyvalente qui combine simplicité fiscale, gestion collective et transmission facilitée. Elle s’impose comme une solution de choix pour les familles et les investisseurs cherchant à optimiser leur patrimoine immobilier sur le long terme. Toutefois, pour des projets impliquant de la location meublée ou nécessitant une optimisation fiscale plus poussée, d’autres structures comme la SCI à l’IS ou la SARL peuvent être plus appropriées.

Pour définir la structure la mieux adaptée à vos projets immobiliers, le cabinet DUNAN AVOCATS, qui intervient en fiscalité et en droit des sociétés immobilières, vous accompagne à chaque étape, de la création de la SCI à la gestion des cessions et des transmissions.

Sur le même sujet : La SCI à l’IS pour détenir des actifs immobiliers : régime fiscal et structuration, SAS à l’IS pour l’investissement immobilier : souplesse statutaire et régime fiscal et Investissement immobilier en nom propre : régime fiscal, limites et alternatives.

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Pour une situation concrète, le cabinet reçoit sur rendez-vous.

État du droit à la date de la dernière mise à jour (06-10-2026).

Investissement immobilier en nom propre : régime fiscal, limites et alternatives

L’investissement immobilier en nom propre est le point de départ de nombreux dirigeants avant toute structuration : simplicité de gestion et contrôle direct, mais imposition personnelle des revenus et exposition du patrimoine. Cet article expose le régime fiscal de la détention directe, ses limites et les structures qui s’y substituent lorsque l’entreprise, le groupe ou la transmission l’appellent.

Pourquoi choisir l’investissement immobilier en nom propre ?

Location nue : revenus fonciers

La fiscalité dépend de la nature de la location, qu’elle soit nue ou meublée. Pour une location nue, les revenus sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers. Si vos recettes annuelles ne dépassent pas 15 000 €, vous relevez du régime micro-foncier, qui offre un abattement forfaitaire de 30 %. En revanche, si vos recettes sont supérieures à ce seuil ou si vous optez pour le régime réel, vous pouvez déduire l’ensemble des charges réelles, comme les intérêts d’emprunt, les travaux ou les frais de gestion.

Location meublée : Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC)

Dans le cadre d’une location meublée, les revenus sont soumis à l’imposition des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Si vos recettes locatives brutes sont inférieures à 83 600 € (seuil en vigueur ; seuil de 15 000 € et abattement de 30 % pour les meublés de tourisme non classés, article 50-0 du code général des impôts), vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 50 % au régime micro-BIC. Au-delà de ce seuil ou si vous optez pour le régime réel, vous pouvez déduire vos charges et amortir le bien immobilier ainsi que le mobilier, ce qui peut réduire significativement l’assiette imposable. Depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits viennent toutefois minorer le prix d’acquisition pour le calcul de la plus-value de cession (article 150 VB, III du code général des impôts), sauf exceptions, notamment pour certaines résidences étudiantes et établissements pour personnes âgées ou handicapées.

Comprendre la fiscalité des plus-value de cession en nom propre

Régime des plus-values des particuliers

La revente d’un bien détenu en nom propre est soumise au régime des plus-values des particuliers. Ce régime offre des abattements progressifs en fonction de la durée de détention. Ainsi, l’impôt sur le revenu, fixé à 19 %, est totalement exonéré après 22 ans, tandis que les prélèvements sociaux de 17,2 % sont exonérés après 30 ans. Ce dispositif encourage les investisseurs à conserver leurs biens sur le long terme.

Exonération pour résidence principale

De plus, si le bien constitue votre résidence principale, vous bénéficiez d’une exonération totale de la plus-value, quelle que soit la durée de détention.

Inconvénients d’un investissement immobilier en nom propre

Responsabilité personnelle

Investir en nom propre comporte toutefois des inconvénients. En premier lieu, le propriétaire engage l’ensemble de son patrimoine personnel. En cas de litige ou de dettes locatives, les créanciers peuvent se retourner directement contre ses biens personnels. Cette responsabilité illimitée peut être un frein pour certains investisseurs.

Transmission patrimoniale radicale

Par ailleurs, la transmission d’un bien détenu en nom propre peut s’avérer radicale contrairement à une société (SCI, SARL, SAS) où il est possible de céder progressivement des parts sociales. Ainsi, la répartition d’un bien immobilier entre plusieurs héritiers engendre souvent des difficultés et des droits de succession élevés. Le démembrement peut être une solution à envisager.

Une imposition au taux marginal du propriétaire

Enfin, la fiscalité des revenus locatifs est directement liée au taux marginal d’imposition du propriétaire, ce qui peut rendre l’investissement moins rentable pour les foyers soumis à une tranche d’imposition élevée.

Alternatives à l’investissement immobilier en nom propre

Si la simplicité du nom propre convient à de nombreux investisseurs, d’autres structures offrent des avantages en matière de fiscalité et de transmission. La SCI permet une gestion collective et simplifie la transmission aux héritiers. La SARL de Famille, quant à elle, est adaptée à la location meublée tout en facilitant la répartition patrimoniale. Enfin, les sociétés à l’Impôt sur les Sociétés (IS) sont intéressantes pour des projets impliquant des amortissements ou une détention à court terme.

Conclusion : quand la détention en nom propre reste-t-elle pertinente ?

Pour des projets simples et à petite échelle

Investir en nom propre dans l’immobilier locatif reste une solution pratique et accessible, idéale pour sa résidence principale ou pour démarrer dans l’investissement immobilier. Ce mode de détention est particulièrement adapté aux projets simples et aux investisseurs débutants, ou encore à ceux ayant des revenus locatifs limités.

Lorsque le projet dépasse la détention isolée d’un bien, lorsque les locaux servent à l’exploitation d’une entreprise ou lorsque la transmission se prépare, la structure de détention se choisit avec l’ensemble du patrimoine professionnel : société d’exploitation, SCI, holding.

Sur le même sujet : SAS à l’IS pour l’investissement immobilier : souplesse statutaire et régime fiscal, SARL à l’IS pour l’investissement immobilier : amortissement et fiscalité et La SCI à l’IR : régime fiscal et détention d’actifs immobiliers.

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Reprise des actes conclus pour le compte d’une société en formation : régime juridique, preuve de l’intention commune et sanctions

Introduction

Avant son immatriculation, la société est une promesse d’être, non encore une personne. Toute la technique de la « reprise » des actes consiste à concilier cette inexistence juridique avec les nécessités économiques de la période de formation : louer un local, engager un salarié, signer un bail commercial, conclure un contrat de fourniture. Le droit positif opère alors une distinction déterminante. Les actes passés « au nom » ou « pour le compte » de la société en formation peuvent, sous conditions, être repris par la société immatriculée ; les actes passés « par » la société, comme si elle existait déjà, encourent une nullité dont la rigueur a longtemps été implacable, avant que la jurisprudence récente n’en déplace l’axe, non vers une indulgence, mais vers une recherche plus exacte de la volonté contractuelle.

1. La personnalité morale comme frontière : principe, effet et responsabilité des signataires

La règle de départ est simple : la personnalité morale naît de l’immatriculation, et elle seule donne capacité à contracter.

L’article L. 210-6 du Code de commerce énonce que « Les sociétés commerciales jouissent de la personnalité morale à dater de leur immatriculation au registre du commerce et des sociétés » et précise que ceux qui ont agi avant l’immatriculation sont tenus « solidairement et indéfiniment responsables des actes ainsi accomplis », sauf reprise, les engagements étant alors « réputés avoir été souscrits dès l’origine par la société ». Légifrance

En droit commun des sociétés, l’article 1842 du Code civil dispose pareillement que les sociétés (hors sociétés en participation et exceptions) « jouissent de la personnalité morale à compter de leur immatriculation ». Légifrance L’article 1843 du Code civil complète : « Les personnes qui ont agi au nom d’une société en formation avant l’immatriculation sont tenues des obligations nées des actes ainsi accomplis », avec solidarité si la société est commerciale ; la société immatriculée « peut reprendre les engagements souscrits », réputés alors conclus dès l’origine par elle. Légifrance

Il en résulte une trilogie classique : (i) inexistence juridique de la société non immatriculée, (ii) engagement personnel des fondateurs/mandataires, (iii) mécanisme dérogatoire de reprise, seul apte à transférer rétroactivement l’acte à la société.

Le droit positif ne se contente pas d’une reprise « d’opportunité » ; il l’organise. Pour la SARL, l’article R. 210-5 du Code de commerce prévoit un « état des actes accomplis pour le compte de la société en formation », présenté avant la signature des statuts et annexé à ceux-ci ; la signature des statuts emporte reprise, une fois la société immatriculée. Légifrance D’autres mécanismes (mandat statutaire ou séparé, décision post-immatriculation selon les formes sociales) s’articulent autour de la même idée : la reprise n’est pas une simple intention, mais une technique.

La jurisprudence l’a formulé avec une netteté didactique : seuls sont en principe « susceptibles d’être repris » les engagements souscrits « au nom » ou « pour le compte » de la société en formation, tandis que sont « nuls » les actes passés « par » la société. Ainsi, dans l’arrêt de principe du 29 novembre 2023 (ch. com., n° 22-21.623, publié), la Cour rappelle cette ligne de partage pour s’en écarter, en confiant au juge la recherche de la commune intention des parties. Légifrance

2. La jurisprudence contemporaine : du formalisme de la mention à la recherche de l’intention commune

La matière a longtemps vécu sous l’empire d’un formalisme quasi sacramentel : l’acte devait « dire » qu’il était conclu pour la société en formation, sous peine de nullité, même si l’économie de l’opération révélait l’inverse. La Cour de cassation a, depuis 2023, déplacé le centre de gravité : la mention demeure un indice précieux, mais elle n’est plus l’unique clé.

2.1. La trilogie du 29 novembre 2023 : consécration de l’examen global des circonstances

Par trois arrêts rendus le même jour, la chambre commerciale affirme que, lorsque l’acte ne mentionne pas expressément qu’il a été souscrit « au nom » ou « pour le compte » de la société en formation, le juge doit apprécier souverainement, « par un examen de l’ensemble des circonstances, tant intrinsèques à l’acte qu’extrinsèques », si la commune intention n’était pas de conclure pour la société en formation.

Cette méthode est clairement exposée dans l’arrêt Com., 29 novembre 2023, n° 22-21.623 (publié). Légifrance Elle est également affirmée dans Com., 29 novembre 2023, n° 22-18.295 (publié). Légifrance
La portée pratique est considérable : l’analyse ne s’arrête plus à une formule, elle reconstitue l’opération économique et contractuelle.

2.2. L’année 2025 : précisions utiles sur l’office du juge et les limites de la reprise

Deux arrêts récents, de nature différente, éclairent les frontières de cette approche.

D’une part, Com., 28 mai 2025, n° 24-13.370 (inédit) rappelle le devoir de recherche : la Cour censure la décision qui ne vérifie pas, au-delà d’une rédaction défectueuse, si l’ensemble des circonstances ne révèle pas une intention de contracter pour la société en formation ; elle précise aussi que la validité de l’acte passé pour le compte d’une société en formation n’implique pas, sauf dol ou fraude, une stricte identité de dénomination entre celle mentionnée dans l’acte et celle finalement immatriculée. Légifrance

D’autre part, Com., 12 février 2025, n° 23-22.414 (publié) illustre l’hypothèse inverse : lorsque l’acte est structuré autour d’un engagement personnel avec simple faculté de substitution, la Cour admet que les juges du fond puissent écarter la reprise, sans être tenus d’y chercher une intention commune de contracter pour une société en formation. Légifrance
Cette décision rappelle que la recherche de l’intention commune n’est pas un dogme abstrait : elle demeure enfermée dans le matériau contractuel réellement choisi par les parties.

2.3. Le socle maintenu : nullité de l’acte qui n’a pas été voulu pour la société en formation et impossibilité de ratification

L’assouplissement probatoire ne doit pas être confondu avec un affaiblissement des sanctions. La troisième chambre civile l’a affirmé avec une rigueur demeurée classique : lorsque l’acte a été conclu par la société elle-même, alors qu’elle n’avait pas la personnalité morale, l’acte est frappé de nullité absolue et ne peut être couvert par ratification ou exécution.

L’arrêt Civ. 3e, 5 octobre 2011, n° 09-70.571 et 09-72.855 (inédit) retient que, les actes n’ayant pas été conclus au nom d’une société en formation mais par la société elle-même, celle-ci était dépourvue de personnalité morale lors de la conclusion ; dès lors, les contrats, frappés de nullité absolue, n’étaient pas susceptibles de confirmation ou de ratification par la société après immatriculation, et l’irrégularité ne pouvait être couverte ni par l’exécution ni par le comportement des parties. Légifrance
Depuis 2023, la seule désignation de la société comme partie ne suffit plus à fonder la nullité : le juge doit rechercher si la commune intention des parties n’était pas de contracter pour la société en formation (Com., 28 mai 2025, n° 24-13.370). La nullité absolue, insusceptible de ratification, demeure lorsque cette intention fait défaut.

Conclusion

Le régime de la reprise des actes de société en formation est un mécanisme dérogatoire, construit autour d’une frontière : l’immatriculation. Le droit reconnaît l’utilité économique des engagements préalables, mais n’en admet la reprise qu’à deux conditions cardinales : l’acte doit avoir été réellement voulu pour la société en formation, et la reprise doit intervenir selon les modalités prévues (état annexé, mandat, décision sociale). La jurisprudence récente, spécialement depuis le 29 novembre 2023, substitue au formalisme de la mention une méthode plus exigeante intellectuellement : la recherche de la commune intention à partir de toutes les circonstances. Cette méthode ne dispense pas de prudence rédactionnelle ; elle sanctionne surtout les rédactions ambiguës. Et lorsque l’examen des circonstances ne révèle pas l’intention de contracter pour la société en formation, l’acte passé par une société encore inexistante demeure nul, insusceptible de régularisation par une ratification tardive.

Sur le même sujet : Actes d’une société en formation : de la nullité (2022) à la recherche de l’intention des parties (2023), Refus de la reprise implicite d’un acte passé pour une société en formation et Comment reprendre les actes conclus par une société en cours de formation ?.

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Comment reprendre les actes conclus par une société en cours de formation ?

La société non immatriculée est dépourvue de la personnalité morale

L’article 1842, du code civil dispose que « les sociétés autres que les sociétés en participation […] jouissent de la personnalité morale à compter de leur immatriculation. Jusqu’à l’immatriculation, les rapports entre les associés sont régis par le contrat de société et par les principes généraux du droit applicable aux contrats et obligations. ».

L’article L.210-6 al 1 du code de commerce précise que « les sociétés commerciales jouissent de la personnalité morale à dater de leur immatriculation au registre du commerce et des sociétés. La transformation régulière d’une société n’entraîne pas la création d’une personne morale nouvelle. Il en est de même de la prorogation. »

Il résulte de cet article que la société non immatriculée n’a pas la personnalité juridique. Dès lors, ceux qui agissent pour elle ne peuvent l’engager avant son immatriculation et la reprise des engagements souscrits.

2. Les actes conclus en son nom alors qu’elle n’a pas la personnalité morale sont imputables à ses prétendus représentants qui s’engagent à titre personnel

A ce titre, l’article 1843 al 1 du code civil précise que « les personnes qui ont agi au nom d’une société en formation avant l’immatriculation sont tenues des obligations nées des actes ainsi accomplis, avec solidarité si la société est commerciale, sans solidarité dans les autres cas. »

En effet, la société non immatriculée n’étant pas juridiquement apte à agir avec les tiers, les actes conclus par elle alors qu’elle n’a pas la personnalité morale seront imputables aux personnes qui ont agi en son nom qui s’engagent personnellement.

3. Les actes conclus peuvent être repris par la société régulièrement immatriculée 

Toutefois, les actes conclus lorsque la société est en cours de formation peuvent être repris par elle après l’immatriculation.

A ce titre, l’article 1843 al 2 du code civil dispose que « la société régulièrement immatriculée peut reprendre les engagements souscrits, qui sont alors réputés avoir été dès l’origine contractés par celle-ci. »

L’article L.210-6 al 2 du code de commerce précise que « Les personnes qui ont agi au nom d’une société en formation avant qu’elle ait acquis la jouissance de la personnalité morale sont tenues solidairement et indéfiniment responsables des actes ainsi accomplis, à moins que la société, après avoir été régulièrement constituée et immatriculée, ne reprenne les engagements souscrits. Ces engagements sont alors réputés avoir été souscrits dès l’origine par la société. »

Pour que la société puisse reprendre les actes conclus lorsqu’elle était en cours de formation, il faut respecter un formalisme précis :

• La société doit être immatriculée
• L’acte doit être conclu pour le compte de la société en formation
• L’acte doit être repris selon l’une des modalités prévues par les textes (art. L. 210-6, R. 210-5 et R. 210-6 du code de commerce ; art. 6, décret 3 juill. 1978)
  • Par les statuts
  • Par un mandat spécial
  • Par une décision collective
  • La clause de substitution n’est pas un mode de reprise : elle révèle un engagement personnel du signataire (Com., 12 février 2025, n° 23-22.414)

Dès lors, un acte conclu par la société elle-même, comme si elle existait déjà, encourt la nullité, sauf s’il résulte de l’ensemble des circonstances que la commune intention des parties était de contracter au nom ou pour le compte de la société en formation (Com., 29 novembre 2023, n° 22-21.623 et n° 22-18.295), et un acte conclu au nom personnel du fondateur sans précision de l’existence d’une société en formation ne pourra être repris que si le juge retient, au vu de l’ensemble des circonstances, l’intention commune de contracter pour cette société ; à défaut, le fondateur restera lié personnellement.

En conclusion, il faut donc retenir le principe fondamental selon lequel les actes conclus par une société non immatriculée, et donc dépourvue de la personnalité morale, sont nuls d’une nullité absolue, à moins que la commune intention des parties, appréciée au vu de l’ensemble des circonstances, n’ait été de contracter pour la société en formation (Com., 29 novembre 2023, n° 22-21.623).

Sur le même sujet : Actes d’une société en formation : de la nullité (2022) à la recherche de l’intention des parties (2023), Refus de la reprise implicite d’un acte passé pour une société en formation et Le sort des contrats conclus par une société en formation.

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Comment protéger son patrimoine lorsqu’on est entrepreneur individuel ?

Dès lors, il en ressort deux grands principes : 

• Lorsque les dettes deviennent exigibles et qu’elles ne sont pas payées, le créancier est fondé à se payer sur le produit de la vente forcée des biens qui constitue le patrimoine. 
• Lorsque le patrimoine est transmis, les dettes qui le grèvent le suivent. 

L’article 2284 du code civil dispose que « quiconque s’est obligé personnellement, est tenu de remplir son engagement sur tous ses biens mobiliers et immobiliers, présents et à venir ». L’article 2285 du même code ajoute que « les biens du débiteur sont le gage commun de ses créanciers et le prix s’en distribue entre eux par contribution, à moins qu’il n’y ait entre les créanciers des causes légitimes de préférence ». 

Cela veut dire que les biens d’une personne servent de garantie, de « butin » aux différents créanciers qu’elle va rencontrer dans le cadre de son activité commerciale. De sorte que, si cette personne n’arrive pas à exécuter ses obligations, elle s’expose automatiquement à ce que ses créanciers saisissent ses biens et les fassent vendre afin de se désintéresser, se rembourser sur le prix de vente. C’est d’ailleurs la raison pour laquelle un créancier est plus enclin à accorder sa confiance, de faire crédit, à une personne ayant un patrimoine conséquent.$

L’entrepreneur doit donc juridiquement se protéger. 

Pour ce faire, il existe plusieurs techniques permettant de protéger certains biens du patrimoine de l’entrepreneur en les rendant insaisissables par ses créanciers professionnels : 

• Le régime du patrimoine professionnel ad hoc 
• L’insaisissabilité de plein droit de la résidence principale 
• La déclaration notariée d’insaisissabilité des autres biens 
• La création d’une personne morale autonome disposant d’un patrimoine propre 

Dans cet article nous allons nous consacrer à une de ces techniques : le régime du patrimoine professionnel ad hoc.

Contexte – L’EIRL (entreprise individuelle à responsabilité limitée) qui offrait aux entrepreneurs une séparation des patrimoines professionnels et personnels en créant un patrimoine ad hoc dédié à l’activité professionnelle n’a connu qu’un succès d’estime et le législateur a décidé de le mettre en sommeil pour lui préférer une séparation automatique des deux patrimoines grâce à une loi du 14 février 2022 entrée en vigueur le 15 mai 2022. Il n’est donc plus possible aujourd’hui de créer une EIRL, ni même de la transmettre aux héritiers car le décès de l’entrepreneur emporte la fin automatique de celle-ci. 

Textes fondateur – L’article l. 526-22 du code de commerce dispose que « par dérogation aux articles 2284 et 2285 du code civil (…) l’entrepreneur individuel n’est tenu de remplir son engagement à l’égard de ses créanciers dont les droits sont nés à l’occasion de son exercice professionnel que sur son seul patrimoine professionnel, sauf sûretés conventionnelles ou renonciation (…) ».

L’entrepreneur individuel – L’entrepreneur individuel est une personne physique qui exerce en son nom propre une ou plusieurs activités professionnelles indépendantes. Cette activité peut être commerciale, artisanale, libérale (réglementée ou non) ou agricole. Selon le nouvel article R. 526-27 du code de commerce, l’entrepreneur individuel doit utiliser une dénomination incorporant son nom ou un nom d’usage ainsi que les mots « entrepreneur individuel » ou les initiales « EI ». 

Le patrimoine de l’entrepreneur individuel – À compter du 15 mai 2022, l’entrepreneur individuel est automatiquement titulaire de deux patrimoines distincts : 

• Un patrimoine professionnel : les biens, droits, obligations et sûretés dont l’entrepreneur individuel est titulaire et qui sont utiles à son activité ou à ses activités professionnelles indépendantes. Ce patrimoine ne peut être scindé. Seuls les créanciers professionnels bénéficient d’un droit de gage sur l’actif de ce patrimoine. La loi consacre ainsi un ensemble de biens, ceux utiles à l’activité de l’entreprise, auxquels sont corrélés les dettes nées de l’exploitation de cet ensemble. 
• Un patrimoine personnel : constitué des éléments du patrimoine non compris dans le patrimoine professionnel constituent son patrimoine personnel. Seuls les créanciers personnels bénéficient d’un droit de gage sur l’actif de ce patrimoine.

Les dettes concernées – La loi étant entrée en vigueur le 15 mai 2022, la séparation de plein droit des patrimoines de l’entrepreneur ne s’appliquera qu’aux créances nées postérieurement à cette date. Dès lors, les créanciers dont la créance est née avant cette date ne subiront pas cette division du patrimoine si bien que leur droit de gage continuera de concerner indistinctement l’ensemble des biens du débiteur. 

Personnes concernées – L’article susvisé offre cette protection aux personnes physique immatriculée à un registre de publicité légale à caractère professionnel ou exerçant une activité professionnelle agricole ou indépendante (c’est-à-dire au RCS pour un commerçant, Répertoire des Métiers pour un artisan, Registre spécial des Agents commerciaux…). Si l’entrepreneur n’est pas tenu à immatriculation sur un registre, la protection prend effet à compter du premier acte qu’il exerce en qualité d’entrepreneur individuel, cette qualité devant apparaître sur les documents et les correspondances à usage professionnel afin que les tiers soient avisés de la scission patrimoniale. 

Les biens professionnels concernés – Le patrimoine professionnel de l’entrepreneur est constitué de biens, droits, obligations et sûretés dont il est titulaire et qui sont utiles à l’activité ou à la pluralité d’activités professionnelles indépendantes. Les biens utiles à l’activité sont ceux qui, par nature, par destination ou en fonction de leur objet, servent à cette activité. Par exemple, le fonds de commerce, la marchandise, le matériel et l’outillage, les biens immeubles servant à l’activité y compris la partie de la résidence principale de l’entrepreneur utilisée pour un usage professionnel, les fichiers clients, les brevets, les marques, les noms commerciaux, les sommes en numéraire conservées sur le lieu d’activité ainsi que les sommes inscrites sur les comptes bancaires dédiés à l’activité professionnelle…

Conséquence de la protection – L’entrepreneur n’est tenu de remplir son engagement à l’égard de ses créanciers dont les droits sont nés à l’occasion de son exercice professionnel que sur son seul patrimoine professionnel. Autrement dit, les créanciers professionnels ne peuvent saisir que le patrimoine professionnel et n’ont aucune main mise sur le patrimoine personnel quand bien même celui-ci serait conséquent et permettrait de les désintéresser entièrement. En ce sens, le créancier peut engager sa responsabilité sur le fondement de l’article L. 526-22 du code de commerce s’il effectue une saisie abusive notamment s’il procède à une mesure d’exécution forcée ou conservatoire sur un élément d’actif ne faisant manifestement pas partie de son gage général. 

La charge de la preuve sur la destination du bien – La charge de la preuve de l’appartenance d’un bien à tel ou tel patrimoine pèse sur le débiteur, soit l’entrepreneur. 

Renonciation à la distinction des patrimoines – La cloison entre les deux patrimoines n’est pas parfaitement étanche. En effet, l’entrepreneur peut toujours renoncer à cette distinction et c’est très souvent le cas en pratique car les créanciers sont très réticents à collaborer si le patrimoine accessible de ce dernier est limité. Il peut, sur demande écrite d’un créancier, renoncer à la distinction des patrimoines personnel et professionnel pour un engagement spécifique dont il doit rappeler le terme et le montant, qui doit être déterminé ou déterminable. Cette renonciation a un formalisme très strict. Elle doit, à peine de nullité, respecter les conditions des articles D. 526-28 et suivant du code de commerce. En outre, elle doit bien identifier l’engagement concerné ainsi que le créancier professionnel bénéficiaire de la mesure.  

Accorder des sûretés réelles sur des biens d’un patrimoine au bénéfice de l’autre – L’entrepreneur a le droit d’accorder des sûretés réelles sur des biens de l’un de ses patrimoines au profit d’un créancier de l’autre patrimoine. Toutefois, il ne peut pas se porter caution d’une dette dont il est le débiteur principal sur l’un de ses patrimoines. Cette solution est logique dans la mesure où le cautionnement est le contrat par lequel la caution s’oblige envers le créancier à payer la dette du débiteur. Le cautionnement nécessite donc nécessairement une opération triangulaire, soit avec trois personnes distinctes.  

En cas de cessation d’activité ou de décès de l’entrepreneur – Dans ces cas, les patrimoines personnel et professionnel sont à nouveau réunis et ne forment plus qu’un. Les créanciers de l’entrepreneur décédé ou ayant cessé son activité professionnelle peuvent de nouveau saisir l’ensemble des biens qui constituent le patrimoine ne formant plus qu’un. 

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