Renouvellement de la carte professionnelle d’agent immobilier : procédure CCI, conformité ALUR et risques en cas d’irrégularité

Introduction

Le renouvellement triennal de la carte professionnelle d’agent immobilier constitue moins une formalité administrative qu’une condition de validité de l’exercice lui-même. Il commande la continuité de l’activité, la sécurité de la chaîne des habilitations et, par contrecoup, la solidité des mandats et la conservation du droit à rémunération. La pratique montre que les difficultés naissent moins de l’absence de pièces que de leur incohérence, de leur péremption, ou d’un défaut d’anticipation du calendrier, alors même que le droit impose une traçabilité durable : assurance, garantie financière, formation continue et gouvernance de la conformité.

1. Le socle légal : une activité réglementée subordonnée à la détention et au renouvellement de la carte

1.1. La carte professionnelle comme condition d’exercice permanent

L’article 3-1 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 impose une obligation de formation continue, dont le respect conditionne directement le renouvellement :

« Les personnes mentionnées à l’article 1er et, lorsqu’il s’agit de personnes morales, leurs représentants légaux et statutaires, […] sont […] soumises à une obligation de formation continue. Leur carte professionnelle ne peut être renouvelée si elles ne justifient pas avoir rempli cette obligation. » Légifrance

Cette formule est décisive : elle rattache le renouvellement à une justification positive, et non à une simple déclaration. En pratique, l’exigence se prouve, se documente et s’anticipe ; elle ne se reconstitue pas utilement à l’approche de l’échéance.

1.2. Le calendrier de dépôt : l’anticipation n’est pas une commodité, mais une condition de continuité

Le décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 fixe une règle temporelle explicite :

« La demande de renouvellement est déposée contre décharge ou adressée par lettre recommandée […]. Elle est présentée deux mois avant la date d’expiration de la carte. » (art. 80) Légifrance

Le texte ne se contente donc pas de suggérer une prudence ; il prescrit une borne. Le cabinet ou l’agence qui dépose au dernier moment s’expose mécaniquement à un intervalle sans titre, avec un risque civil et pénal d’exercice irrégulier selon les circonstances, et une fragilisation des actes d’entremise conclus pendant la période d’incertitude.

2. La logique de dossier CCI : cohérence documentaire et maîtrise de la preuve

2.1. Assurance de responsabilité civile professionnelle et continuité de couverture

Le renouvellement suppose une assurance en cours, couvrant effectivement les activités exercées (transaction, gestion, syndic, etc.). La difficulté classique tient moins à l’existence de la police qu’à sa concordance : intitulés d’activité, périmètre territorial, déclarations d’effectifs, et, le cas échéant, statut des intervenants (salariés, agents commerciaux). En cas de décalage, la pièce n’est pas seulement insuffisante pour la CCI ; elle devient une source de contestation sur la réalité de la couverture lors d’un sinistre ou d’un litige de mandat.

2.2. Garantie financière : exigence conditionnelle, mais hautement sensible

Lorsque des fonds, effets ou valeurs sont détenus, la garantie financière redevient une condition structurelle. L’enjeu n’est pas seulement quantitatif (montant garanti), mais qualitatif : périmètre des opérations couvertes, cohérence avec les flux effectivement manipulés, et continuité de garantie. En contentieux, la rupture de la garantie, même temporaire, constitue fréquemment le marqueur objectif d’une période d’exercice irrégulier, à la fois visible et difficilement excusable.

2.3. Formation continue : un contentieux de la traçabilité, avant d’être un débat de fond

Le principe est acquis : l’obligation de formation continue conditionne le renouvellement. Légifrance
La pratique impose une discipline simple : des attestations nominatives, datées, précisant durée et contenu, centralisées et opposables. L’erreur la plus coûteuse consiste à confondre formation effectivement suivie et formation juridiquement justifiable, alors que la CCI ne peut apprécier que ce qui est prouvé.

3. Habilitations, mandats et droit à rémunération : la conformité comme condition de la créance

3.1. Auditer les habilitations au moment du renouvellement

Le renouvellement de la carte du titulaire doit déclencher un audit des habilitations internes : personnes habilitées à négocier, s’entremettre ou s’engager, mise à jour des départs et arrivées, et vérification du périmètre réel des pouvoirs. La conformité n’est pas abstraite : elle se matérialise dans la signature du mandat, l’identité du signataire, et l’aptitude à engager régulièrement le titulaire.

3.2. Mentions du mandat et preuve de la détention effective de la carte

La jurisprudence récente rappelle une distinction importante : l’absence, sur le mandat, de la mention du lieu de délivrance de la carte n’affecte pas nécessairement la validité du mandat, si le professionnel prouve qu’il détenait bien une carte régulièrement délivrée à la date de l’acte (référence à confirmer (Légifrance)). Légifrance

Cette solution n’autorise pas la négligence rédactionnelle ; elle réaffirme la hiérarchie des exigences. La mention imparfaite peut être sauvée par la preuve d’un titre existant ; l’absence de titre, elle, demeure destructrice. La stratégie de conformité doit donc être double : sécuriser la rédaction des documents et conserver la preuve opposable de la carte en vigueur.

4. Méthode opérationnelle : sécuriser la continuité, réduire le risque de rejet, préparer le contrôle

4.1. Anticiper le calendrier avec une date interne impérative

L’article 80 du décret prévoit que la demande est présentée deux mois avant l’expiration. Légifrance
La méthode la plus robuste consiste à instituer une date interne antérieure (par exemple, trois à quatre mois), afin d’absorber les demandes de compléments, les délais d’attestation et les ajustements de polices.

4.2. Aligner les pièces entre elles pour éviter le « rejet par incohérence »

La CCI examine un dossier, mais le juge examine une situation. Les mentions de la carte, l’objet social, les activités réellement exercées, l’assurance et la garantie financière doivent décrire la même réalité. L’alignement évite à la fois le rejet administratif et la contestation ultérieure d’un cocontractant qui rechercherait une faille formelle pour neutraliser un mandat.

4.3. Prouver : conserver une chaîne documentaire immédiatement mobilisable

L’économie du renouvellement est une économie de preuve : pièces d’assurance, garantie, justificatifs de formation, registre des habilitations, et, plus largement, toute pièce démontrant la continuité de conformité. La solidité d’un dossier ne se mesure pas à son volume, mais à sa lisibilité et à sa capacité à être produite sans délai, y compris plusieurs années après.

Conclusions

Le renouvellement de la carte professionnelle est l’épreuve périodique de la conformité réelle d’une agence immobilière. Le droit impose une exigence claire : la demande doit être présentée deux mois avant l’échéance, et l’obligation de formation continue conditionne le renouvellement. Légifrance La jurisprudence, quant à elle, invite à ne pas confondre défaut de mention et défaut de titre, en rappelant que certaines omissions matérielles ne suffisent pas à elles seules à invalider un mandat si la détention régulière de la carte est prouvée. Légifrance

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Droits et obligations des clients de l’agent immobilier dans le cadre des mandats de vente

Introduction

La relation contractuelle nouée entre un client et un agent immobilier s’inscrit dans un cadre juridique d’une particulière rigueur. Le mandat de vente, qui constitue le fondement de l’intervention du professionnel, est à la fois un contrat de droit commun et un contrat spécial, soumis aux exigences impératives de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, dite loi Hoguet, et de son décret d’application du 20 juillet 1972. Ce corpus normatif, d’ordre public, vise avant tout à protéger le client, qu’il soit vendeur ou acquéreur, contre les risques d’opacité, de déséquilibre contractuel ou de rémunération injustifiée. La jurisprudence, abondante et constante, précise les droits reconnus au client et les obligations corrélatives qui pèsent sur lui, en même temps qu’elle encadre strictement les prérogatives de l’agent immobilier.

1. Le fondement légal des droits du client mandant

1.1. Le mandat immobilier comme contrat formaliste et protecteur

L’article 6 de la loi du 2 janvier 1970 impose que toute convention conclue avec un agent immobilier soit rédigée par écrit et comporte des mentions essentielles, notamment les conditions de détermination de la rémunération et l’indication de la partie qui en supporte la charge. Il interdit, en outre, toute perception d’honoraires avant que l’opération n’ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit contenant l’engagement des parties. Ce formalisme conditionne non seulement la validité du mandat, mais également l’existence même du droit à rémunération du professionnel.

La jurisprudence sanctionne avec constance toute irrégularité formelle. La cour d’appel de Bordeaux a ainsi jugé que l’absence de numéro d’inscription au registre des mandats affecte la validité du mandat et prive l’agent immobilier de tout droit à commission (CA Bordeaux, 1re ch. civ., 30 avril 2019, n° 17/03801) (référence à confirmer (Légifrance)). Cette solution illustre la fonction protectrice du formalisme, conçu comme une garantie au profit du client.

1.2. Le droit du client à la transparence et à l’information

Le client mandant bénéficie d’un droit à une information loyale et complète sur les conditions d’exécution du mandat. L’agent immobilier est tenu de remettre un exemplaire original du mandat et de rendre compte de sa gestion selon les modalités prévues au contrat. À défaut, il s’expose à la perte du bénéfice des clauses invoquées.

La Cour de cassation rappelle, de manière constante, qu’aucune somme n’est due à l’agent immobilier avant la conclusion effective de l’opération (Cass. civ. 1re, 16 novembre 2016, n° 15-22.010, publié au Bulletin). Le client est ainsi protégé contre toute exigence de rémunération anticipée ou injustifiée.

2. Les obligations du client mandant dans l’exécution du mandat

2.1. L’obligation de loyauté et d’exécution de bonne foi

Le mandat immobilier, comme tout contrat, doit être exécuté de bonne foi. Le client mandant est tenu de respecter les stipulations qu’il a acceptées, notamment celles relatives à l’exclusivité ou à l’interdiction de traiter directement avec un acquéreur présenté par l’agent immobilier. La jurisprudence admet la validité de telles clauses dès lors qu’elles sont limitées dans le temps et qu’elles ne créent pas de déséquilibre significatif.

La cour d’appel de Versailles a jugé qu’une clause interdisant au mandant de traiter directement avec un acquéreur présenté par l’agent pendant la durée du mandat et dans les douze mois suivant son expiration n’est ni illicite ni abusive lorsqu’elle ne confère pas un caractère exclusif au mandat et demeure proportionnée (CA Versailles, 28 janvier 2005, n° 2003-03922).

2.2. Les conséquences du manquement du mandant

Le non-respect par le client de ses obligations contractuelles peut justifier l’application d’une clause pénale ou l’allocation de dommages-intérêts, sous réserve du contrôle du juge. Les juridictions veillent à la proportionnalité de la sanction au regard des diligences accomplies par l’agent immobilier. Ainsi, le tribunal judiciaire de Mont-de-Marsan a rappelé que le montant d’une clause pénale correspondant aux honoraires contractuels peut être réduit s’il apparaît excessif au regard des services effectivement rendus (TJ Mont-de-Marsan, 11 juin 2025, n° 23/01715) (référence à confirmer (Légifrance)).

3. Les droits et obligations spécifiques de l’acquéreur client

3.1. La protection contre toute rémunération injustifiée

L’acquéreur, lorsqu’il est partie à un mandat de recherche ou lorsqu’il supporte contractuellement la commission, bénéficie de la même protection que le vendeur. La rémunération de l’agent immobilier ne peut être mise à sa charge que si le mandat et l’acte de vente mentionnent de manière concordante le montant de la commission et le débiteur de celle-ci.

La cour d’appel d’Aix-en-Provence a jugé que les stipulations relatives à la commission doivent être identiques dans le mandat et dans l’acte de vente, à peine pour l’agent immobilier d’être privé de toute demande en paiement (CA Aix-en-Provence, 1re ch. A, 12 septembre 2017, n° 15/21463) (référence à confirmer (Légifrance)).

3.2. La pluralité de mandats et la charge de la commission

La Cour de cassation admet que l’agent immobilier puisse détenir simultanément un mandat du vendeur et un mandat de l’acquéreur pour une même opération, chaque mandat ouvrant droit à commission si ses conditions sont remplies (Cass. civ. 1re, 9 avril 2015, n° 14-13.501, publié au Bulletin). Cette solution consacre une approche fonctionnelle du mandat, fondée sur l’efficacité de l’intervention du professionnel.

4. Les sanctions attachées à l’irrégularité du mandat

4.1. La nullité du mandat et la perte du droit à rémunération

L’irrégularité du mandat, qu’elle tienne à l’absence d’écrit, à une mention obligatoire manquante ou à une clause non conforme, entraîne la nullité du contrat et prive l’agent immobilier de toute rémunération, même si l’opération a été effectivement conclue. Depuis l’arrêt de chambre mixte du 24 février 2017 (n° 15-20.411), la méconnaissance des prescriptions protégeant le seul mandant relève toutefois d’une nullité relative, susceptible d’être couverte par une ratification ultérieure en connaissance de cause (Civ. 1re, 20 septembre 2017, n° 16-12.906).

4.2. La restitution des sommes indûment perçues

En cas de paiement indu d’une commission, le client est fondé à en demander la restitution. La cour d’appel d’Aix-en-Provence a ainsi condamné un agent immobilier à restituer intégralement une commission perçue en l’absence de mandat régulier (CA Aix-en-Provence, 1re ch. A, 12 septembre 2017, n° 15/21463) (référence à confirmer (Légifrance)).

Conclusions

Le régime juridique des droits et obligations des clients de l’agent immobilier repose sur un équilibre rigoureux entre protection du mandant et reconnaissance des droits du professionnel. Le client bénéficie d’un formalisme strict, d’une transparence renforcée et d’une protection contre toute rémunération injustifiée. En contrepartie, il est tenu à une exécution loyale et de bonne foi du mandat, sous peine de sanctions proportionnées. La jurisprudence, fidèle à l’esprit de la loi Hoguet, veille à l’effectivité de cet équilibre en sanctionnant sévèrement les irrégularités formelles et les manquements contractuels, tout en modulant les conséquences financières en fonction des circonstances de l’espèce.

Sur le même sujet : Les fournisseurs de l’agent immobilier : bailleurs, publicité et leasing, Devenir agent immobilier : les étapes clés pour réussir et Les partenaires de l’agent Immobilier : salariés, agents commerciaux et collaborateurs.

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Les fournisseurs de l’agent immobilier : bailleurs, publicité, leasing et services essentiels

Les fournisseurs de l’agent immobilier – qu’il s’agisse de bailleurs, prestataires publicitaires ou services de leasing – jouent un rôle crucial dans le développement et la compétitivité de l’agence immobilière. Ces partenaires stratégiques, qu’il s’agisse de bailleurs, de prestataires publicitaires ou de services de leasing, jouent un rôle crucial dans l’efficacité opérationnelle et la compétitivité de l’agence. Une gestion proactive et un encadrement contractuel rigoureux sont indispensables pour sécuriser ces collaborations et limiter les risques. Cet article examine les différents types de fournisseurs, leurs apports et les enjeux contractuels associés.

Les Bailleurs : location de locaux professionnels

Importance des Locaux pour une Agence Immobilière

Un emplacement stratégique est essentiel pour une agence immobilière. Les professionnels locaux permettent non seulement d’accueillir les clients dans un cadre valorisant, mais aussi de renforcer l’image de marque de l’agence. La localisation est souvent privilégiée, mais elle représente un poste de dépense majeure qu’il convient de maîtriser pour assurer la rentabilité de l’activité.

Négociation des Baux Commerciaux

Un bail commercial bien négocié est crucial pour garantir une stabilité financière et opérationnelle. Lors des négociations, l’agent immobilier doit porter une attention particulière aux éléments suivants :

• Durée et résiliation : Les baux commerciaux ont généralement une durée de 9 ans avec possibilité de résiliation triennale. Vérifiez que ces modalités conviennent à votre stratégie.
• Loyer et révision : Privilégiez un loyer fixe ou proportionnel à votre chiffre d’affaires selon vos objectifs financiers. Les clauses de révision et d’indexation doivent être clairement définies pour éviter des augmentations imprévues.
• Travaux et entretien : Clarifiez les responsabilités du bailleur (travaux structurels) et du preneur (entretien courant) pour éviter tout conflit.
• Clause de cession : Si vous envisagez de céder votre agence, assurez-vous que le bail permet la transmission des locaux à un repreneur.

Obligations du Bailleur et du Preneur

Le bailleur est tenu de garantir la jouissance paisible des lieux et d’effectuer les réparations nécessaires à la structure des locaux. De son côté, l’agent immobilier doit respecter l’usage défini dans le contrat, maintenir les locaux en bon état et s’acquitter des loyers dans les délais convenus.

Les Prestataires Publicitaires et Marketing

Publicité Immobilière : Un Levier Indispensable

Pour maximiser la visibilité des biens et attirer de nouveaux clients, les agents immobiliers doivent s’appuyer sur des prestataires publicitaires compétents. Ces fournisseurs peuvent intervenir sur différents supports : plateformes numériques, affichages urbains ou presse spécialisée. Une stratégie publicitaire bien exécutée peut avoir un impact direct sur le développement de l’agence.

Gestion des Contrats avec les Agences de Publicité

Un contrat publicitaire clair est indispensable pour éviter les malentendus et garantir une collaboration efficace. Ce document doit inclure :

• Les objectifs des campagnes : Génération de leads, augmentation de la notoriété, du trafic.
• Les supports utilisés : Publicité numérique, campagnes d’affichage, vidéos promotionnelles.
• Obligations de moyens ou de résultat : Déterminez si le prestataire s’engage à fournir un résultat mesurable (nombre de clics, leads) ou uniquement des moyens (diffusion de campagnes).

Respect des Réglementations Publicitaires

Les agents immobiliers doivent s’assurer que leurs publicités respectent le droit de la consommation. Toute information trompeuse ou non vérifiée peut engager leur responsabilité juridique. Une collaboration étroite avec les agences de publicité permet de garantir la conformité des campagnes.

Les Fournisseurs de Leasing pour Matériel et Véhicules

Pourquoi Utiliser le Leasing ?

Le leasing est une solution avantageuse pour financer les équipements nécessaires, comme les véhicules, ordinateurs ou imprimantes. Cette méthode permet à l’agence de préserver sa trésorerie tout en bénéficiant de matériels performants. Le leasing offre également une flexibilité accrue, puisque les paiements sont étalés sur la durée du contrat.

Contrats de Leasing : Points Clés à Surveiller

Lors de la signature d’un contrat de location, soyez attentif aux éléments suivants :

• Durée et résiliation : Assurez-vous que la durée du contrat correspond à vos besoins et que les clauses de résiliation anticipée sont raisonnables.
• Option d’achat : Vérifiez si vous pouvez racheter le bien à un prix attractif en fin de contrat.
• Entretien et garantie : Les responsabilités concernant l’entretien et les éventuelles réparations doivent être clairement définies pour éviter des frais imprévus.

Avantages Économiques et Fiscaux

Les loyers de leasing sont généralement déductibles des charges d’exploitation, ce qui peut réduire l’assiette fiscale de l’agence. En outre, le leasing permet de disposer d’un matériel moderne sans avoir à supporter les coûts d’un achat initial.

Relations Contractuelles avec les Fournisseurs

Clauses Essentielles dans les Contrats

Pour sécuriser vos relations avec les fournisseurs, les contrats doivent comprendre des clauses précises :

• Durée et modalités de résiliation : Définissez clairement les délais et conditions pour mettre fin à la collaboration.
• Délais de livraison et pénalités de retard : Assurez-vous que les sanctions sont prévues en cas de non-respect des délais.
• Garanties : Les fournisseurs doivent garantir la qualité des services ou produits fournis et préciser les modalités de réparation ou de remplacement en cas de défaut.

Gestion des Litiges

Prévoyez des mécanismes de résolution des litiges, comme la médiation ou l’arbitrage, pour éviter des procédures judiciaires longues et coûteuses. Ces clauses permettent de préserver la relation tout en apportant des solutions rapides en cas de désaccord.

Conclusion

Les fournisseurs occupent une place stratégique dans le fonctionnement et le développement d’une agence immobilière. Une gestion proactive des relations, une négociation minutieuse des contrats et un suivi régulier des prestations permettent de sécuriser ces collaborations tout en limitant les risques.

Sur le même sujet : Devenir agent immobilier : les étapes clés pour réussir, Les partenaires de l’agent Immobilier : salariés, agents commerciaux et collaborateurs et Droits et obligations des clients de l’agent immobilier dans le cadre des mandats de vente.

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Les partenaires de l’agent Immobilier : salariés, agents commerciaux et collaborateurs

Les partenaires d’un agent immobilier, qu’ils soient salariés, agents commerciaux ou collaborateurs externes, jouent un rôle clé dans la réussite d’une agence immobilière. Qu’il s’agisse de salariés, d’agents commerciaux ou de collaborateurs externes, chacun joue un rôle essentiel dans le développement et la pérennité de l’activité. Ces relations nécessitent un encadrement contractuel solide pour protéger les intérêts de toutes les parties et prévenir les litiges. Cet article explore les statuts, les responsabilités et les clauses contractuelles spécifiques à intégrer pour sécuriser ces collaborations.

Les Salariés dans une Agence Immobilière

Rôle et Statut Juridique des Salariés

Les salariés d’une agence immobilière peuvent exercer des fonctions variées telles que négociateur immobilier, assistant administratif ou gestionnaire de biens. Leur statut est régi par le Code du travail, qui impose des obligations protectrices pour l’employeur et l’employé. Un contrat de travail précise leurs missions, leur rémunération et leurs droits.

Avantages et Inconvénients de l’Emploi Salarié

Les salariés offrent un engagement direct envers l’agence, permettant un contrôle renforcé sur leurs tâches et leurs objectifs. Cependant, les charges sociales élevées et les obligations légales (licences, congés, protection sociale) augmentent le coût pour l’employeur.

Clauses Spécifiques à Intégrer dans le Contrat de Travail

1. Clause de Confidentialité : Le salarié s’engage à ne pas divulguer les informations sensibles concernant l’agence, ses clients ou ses stratégies, même après la fin de son emploi.
2. Clause de Non Concurrence : Cette clause limite l’exercice d’activités concurrentes pendant une période et sur un périmètre géographique défini, moyennant une contrepartie financière.
3. Clause de Non Sollicitation de Clients : Le salarié s’engage à ne pas démarcher les clients ou partenaires de l’agence après son départ.
4. Clause de Résultats : Pour les postes commerciaux, cette clause peut prévoir des objectifs précis et des modalités de rémunération variable.

Les Agents Commerciaux en Immobilier

Statut Juridique et Fiscal

Les agents commerciaux, des travailleurs indépendants, interviennent pour le compte d’une agence immobilière en qualité de mandataires. Leur activité est encadrée par le Code de commerce et repose sur un contrat d’agent commercial, qui définit leurs missions, leur rémunération et leurs obligations. Les agents commerciaux doivent s’immatriculer au Registre Spécial des Agents Commerciaux (RSAC) auprès du greffe du tribunal de commerce compétent. Sur le plan fiscal, ils déclarent leurs revenus en tant qu’indépendants, selon un régime réel simplifié ou micro-BIC, et facturant la TVA sauf en cas de franchise en base. (à vérifier)

Rémunération et Autonomie

Les agents commerciaux sont rémunérés à la commission, un mode de paiement basé sur les ventes réalisées. Ils bénéficient d’une autonomie totale dans l’organisation de leur travail, ce qui les rend flexibles mais limite le contrôle direct de l’agence sur leurs méthodes.

Clauses Spécifiques à Intégrer dans le Contrat d’Agent Commercial

1. Clause de Confidentialité : L’agent commercial s’engage à ne pas divulguer les données sensibles de l’agence pendant et après l’exécution de son mandat.
2. Clause de Non Concurrence : Bien que facultative, cette clause peut interdire à l’agent de collaborer avec des agences concurrentes pendant une période qui ne peut excéder deux ans après la cessation du contrat ; elle doit être écrite et limitée au secteur, à la clientèle et aux biens ou services confiés (art. L. 134-14 du Code de commerce).
3. Clause de Non Sollicitation de Clients : Cette clause protège l’agence contre tout détournement de clients ou de partenaires par l’agent après la fin du mandat.
4. Clause de Résiliation : Préciser les conditions de résiliation anticipée, notamment en cas de non-respect des objectifs ou des obligations contractuelles.

Responsabilités Légales

1. Devoir de Conseil : L’agent commercial est tenu de conseiller ses clients et l’agence avec précision et transparence.
2. Respect des Pratiques Loyales : Les agents commerciaux doivent se conformer au Code de la consommation, éviter toute publicité trompeuse et respecter les délais de rétractation des clients.
3. Limites Contractuelles : Ils ne peuvent agir au-delà du mandat qui leur est confié par l’agence.

Formation et Développement

Bien qu’ils soient indépendants, les agents commerciaux doivent actualiser régulièrement leurs connaissances juridiques, fiscales et techniques pour rester compétitifs. Des formations sur la négociation, la gestion client et les outils numériques sont fortement recommandés.

Gestion des Litiges

Les agents commerciaux doivent conserver les preuves écrites des transactions et communications importantes. À la cessation du contrat, même non fautive de la part de l’agence, ils ont droit à une indemnité compensatrice, sauf faute grave, initiative de l’agent ou cession du contrat, à réclamer dans l’année (art. L. 134-12 et L. 134-13 du Code de commerce) .

Conclusion

Qu’il s’agisse de salariés ou d’agents commerciaux, chaque partenaire contribue de manière unique au développement d’une agence immobilière. Un encadrement contractuel clair et des relations professionnelles harmonieuses sont essentiels pour garantir le succès de l’agence.

Sur le même sujet : Les fournisseurs de l’agent immobilier : bailleurs, publicité et leasing, Devenir agent immobilier : les étapes clés pour réussir et Droits et obligations des clients de l’agent immobilier dans le cadre des mandats de vente.

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Devenir agent immobilier : les étapes clés pour réussir

Le métier d’agent immobilier occupe une place centrale dans le secteur de l’immobilier. Véritable intermédiaire, il accompagne les vendeurs, acheteurs, bailleurs ou locataires tout au long de leurs transactions. Ses missions incluent la recherche de biens, leur valorisation, la négociation, et la sécurisation des contrats. Pour exercer cette activité en France, plusieurs étapes réglementées doivent être respectées afin d’assurer un service professionnel et conforme aux attentes des clients.

Les conditions préalables pour devenir agent immobilier

Respect des conditions d’honorabilité

Pour devenir agent immobilier, il est impératif de présenter un casier judiciaire vierge de toute condamnation pouvant interférer avec l’activité professionnelle. Ce critère garantit la confiance et la sécurité nécessaire dans les relations avec les clients.

Capacités juridiques nécessaires

Le candidat doit être juridiquement capable de réaliser des actes commerciaux et administratifs. Cela implique d’être majeur et de ne pas faire l’objet d’une interdiction de gérer ou de diriger une entreprise.

Formation et qualifications requises pour devenir agent immobilier

Diplômes acceptés

Un diplôme de niveau Bac+2, tel que le BTS Professions Immobilières, est couramment requis pour exercer. Des formations supérieures en droit, économie ou gestion peuvent également être reconnues.

Alternatives à la formation académique

Une expérience professionnelle significative dans le secteur immobilier peut compenser l’absence de diplôme. Le recours à une Validation des Acquis de l’Expérience (VAE) permet d’obtenir une reconnaissance officielle des compétences.

Obtention de la carte professionnelle

Démarches auprès de la CCI

La carte professionnelle, délivrée par la Chambre de Commerce et d’Industrie (CCI), est indispensable pour exercer. Le dossier doit comprendre des justificatifs relatifs aux qualifications, à la moralité et aux garanties financières.

Documents obligatoires

Les candidats doivent fournir une attestation de garantie financière, une assurance responsabilité civile professionnelle et des justificatifs d’identité.

Souscription aux assurances obligatoires

Assurance responsabilité civile professionnelle

Cette assurance protège l’agent immobilier et ses clients en cas de préjudice résultant de l’exercice de son activité.

Garantie financière

Si l’agent détient des fonds pour le compte de ses clients, une garantie financière est obligatoire pour sécuriser ces fonds en cas de défaillance.

Inscription au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS)

Choix du statut juridique

L’agent immobilier doit choisir une structure adaptée à son projet (Entreprise Individuelle, SARL, SAS, etc.). Chaque statut présente des implications fiscales, sociales et juridiques spécifiques.

Formalités administratives

L’immatriculation au RCS est une étape clé pour légaliser l’activité et formaliser l’existence de l’entreprise.

Respect des obligations légales et déontologiques

Tenue du registre des mandats

Ce registre consigne tous les mandats confiés à l’agent, garantissant une traçabilité et une transparence dans les transactions.

Affichage des tarifs et informations obligatoires

L’agent doit afficher clairement ses honoraires et fournir aux clients toutes les informations relatives aux biens proposés, conformément à la réglementation en vigueur.

Formation continue et mise à jour des compétences

Les obligations de formation continue

Chaque agent immobilier doit suivre des formations régulières pour actualiser ses connaissances juridiques, commerciales et techniques.

Sanctions en cas de non-respect

Le non-respect de l’obligation de formation continue fait obstacle au renouvellement de la carte professionnelle (art. 3-1 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970).

Conclusion

Devenir agent immobilier en France implique de respecter un cadre légal précis et de s’engager dans une formation continue pour garantir un service de qualité.

Sur le même sujet : Les fournisseurs de l’agent immobilier : bailleurs, publicité et leasing, Les partenaires de l’agent Immobilier : salariés, agents commerciaux et collaborateurs et Droits et obligations des clients de l’agent immobilier dans le cadre des mandats de vente.

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Comment réviser le loyer d’un bail commercial ?

1) La révision triennale du loyer d’un bail commercial

Principe de la révision triennale du loyer d’un bail commercial – S’agissant du régime légal triennal de révision du loyer, chacune des parties peut demander la révision du loyer tous les 3 ans. Le bailleur demandera une révision à la hausse, tandis que le preneur fera valoir une révision à la baisse. Cette révision prend alors effet à compter de la date de la demande de révision.  Ces règles sont rendues impératives par l’article L. 145-15 du code de commerce. Autrement dit, ce sont des dispositions d’ordre public auxquels on ne peut déroger. En ce sens, n’est pas valable la clause prévoyant une révision biennale ou celle prévoyant que le loyer serait fixé lors de la première révision triennale à la valeur locative alors que l’article L. 145-38 du code de commerce instaure un plafonnement. 

Point de départ du délai de trois ans – Il faut que trois années se soient écoulées depuis la première fixation du prix (date d’entrée en jouissance du locataire ou date de départ du bail renouvelé) puis tous les trois ans à compter du jour où le nouveau prix sera applicable. Si les parties attendent malgré l’écoulement des trois années obligatoires, la demande reste valable, mais la prochaine demande d’augmentation ou de diminution ne pourra advenir que trois ans plus tard. Prenons un exemple, si un bail est conclu en 2020, l’une des parties peut demander une révision en 2023. Si la demande est finalement formulée en 2024, la suivante ne pourra pas avoir lieu avant 2027. 

Procédure de la révision triennale du loyer d’un bail commercial – La demande de révision doit être notifiée par acte extrajudiciaire ou lettre recommandée avec accusé de réception qui doit, à peine de nullité, mentionner le montant du loyer souhaité. À défaut d’accord des parties, celles-ci devront engager une procédure judiciaire afin d’obtenir une fixation par le juge du loyer révisé. 

Prise d’effet du loyer révisé – La révision du loyer prend effet à compter de la date de la demande en révision. 

Principe de la fixation d’un loyer à la valeur locative – Par principe, le montant du loyer renouvelé doit correspondre à la valeur locative. En effet, l’article L. 145-33 du code de commerce prévoit que « le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après : Les caractéristiques du local considéré ; La destination des lieux ; Les obligations respectives des parties ; Les facteurs locaux de commercialité ; Les prix couramment pratiqués dans le voisinage ». En aucun cas il n’est tenu compte, pour le calcul de la valeur locative, des investissements du preneur ni des plus ou moins-values résultant de sa gestion pendant la durée du bail en cours. Attention toutefois, le code de commerce ne prévoit aucune méthode de calcul et ne précise aucunement la manière dont ces cinq caractéristiques de la valeur locative doivent être combinés. Les juges du fond ont donc toute la latitude pour fixer la valeur locative en fonction de la méthode qu’ils jugeront opportune. Très souvent, en pratique un expert judiciaire est désigné par lui à cette fin. En réalité, cette fixation du loyer révisé à la valeur locative est devenue par la force des choses plus une exception qu’un principe étant entendu que le montant du loyer révisé est soumis à un plafonnement destiné à freiner la hausse des loyers commerciaux. 

L’exception au principe de la fixation à la valeur locative : le plancher-plafond – La loi prévoit un mécanisme de plafond-plancher qui encadre la variation du loyer révisé par celle de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou des loyers des activités tertiaires. Par exception au principe susvisé, la loi prévoit que l’évolution du loyer, à la hausse comme à la baisse est plafonnée par l’application d’un indice INSEE de référence (ILC ou ILAT). C’est l’article L. 145-38 du code de commerce qui précise ces conditions : par dérogation au principe de la valeur locative, la majoration ou la diminution de loyer consécutive à une révision triennale ne peut excéder la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, intervenue depuis la dernière fixation amiable ou judiciaire du loyer. 

L’exception à l’exception : le déplafonnement – C’est le même article L. 145-38 du code de commerce qui précise cette exception à l’exception qui finalement permet de revenir au principe de la fixation du loyer à la valeur locative. En effet la loi prévoit un mécanisme de déplafonnement lorsqu’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité a entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative. Lorsque les conditions du déplafonnement sont réunies, le loyer révisé est fixé par le juge à la valeur locative, peu importe son montant, indépendamment du sens de la variation de l’indice et sans être bloqué par le montant initial du loyer. Par contre, celui qui fait valoir ce déplafonnement doit rapporter la preuve de la variation de plus de 10% de la valeur locative mais aussi la preuve de la modification matérielle des facteurs locaux de commercialité et le lien de causalité entre les deux. S’agissant des facteurs locaux de commercialité, l’article R. 145-6 du code de commerce précise leur nature : ces derniers dépendent principalement de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire. En effet, le motif de déplafonnement doit nécessairement mettre en exergue une incidence favorable sur l’activité du preneur du fait de ces deux facteurs selon l’équation suivante = une évolution des facteurs locaux de commercialité + une variation de plus de 10% de la valeur locative. Il n’y a donc aucun automatisme à ce déplafonnement. 

Protection du locataire d’une augmentation soudaine du loyer par une augmentation progressive – Afin de protéger le locataire d’une variation à la hausse conséquente et brutale de son loyer, la loi est venue apporter une dernière limite : la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente. Autrement dit, l’augmentation du loyer ne peut être soudaine mais doit être progressive, de sorte qu’elle ne pourra jamais dépasser 10% par an jusqu’à ce que la valeur locative soit atteinte. Cela permet donc de lisser dans le temps l’augmentation de loyer. Ajoutons que, cela n’est possible qu’en cas d’augmentation. Ainsi, en cas de baisse du loyer, la valeur locative reste le seul critère. Nous vous mettons en garde sur deux points essentiels : le plafonnement ne peut pas jouer en cas de déspécialisation partielle ou totale du bail commercial d’une part, et d’autre part, la loi permettant cette augmentation progressive étant une loi du 18 juin 2014, elle ne s’applique qu’aux baux conclus ou renouvelés à compter du 1er septembre 2014.   

• 2) La révision conventionnelle d’un bail commercial 

Principe de la révision conventionnelle d’un bail commercial – Selon l’article 1103 du code civil, une fois que les parties se sont accordées sur un prix, celui-ci les lie conformément à la force obligatoire des conventions. Dès lors, sauf accord mutuel des parties, aucune modification du contenu du contrat n’est possible (art. 1193 C. civ.). Comme dit, par exception à ces principes de droit commun, la loi permet en matière de baux commerciaux un mécanisme de révision triennale du montant du loyer, lequel est d’ordre public, c’est-à-dire, qu’on ne peut pas y déroger. Toutefois, en marge de cette révision légale, les parties demeurent libres de stipuler une clause d’indexation, autrement appelée clause d’échelle mobile (a) ou une clause-recette (b).  

(a) La clause d’indexation

La clause d’indexation – La clause d’indexation permet de faire varier le montant du loyer en fonction d’un élément de référence objectif appelé indice. Autrement dit, cette clause permet de prévoir une augmentation à terme fixe (par périodicité de 3 mois, 6 mois, 1an etc) ou encore des seuils déclenchant la révision du loyer. 

Validité de la clause d’indexation – Une telle clause est alors naturellement soumise aux règles de validité du droit commun des contrats. Le régime des clauses d’indexation est encadré par les articles L. 112-1 et suivants du code monétaire et financier. Afin de limiter l’inflation, ces textes interdisent les adaptations automatiques des prix de biens ou de services. Une clause d’indexation peut être stipulée sous réserve que l’indice retenu par les parties soit en relation directe avec l’objet de la convention ou l’activité de l’une d’elle. Le code monétaire et financier indique qu’est réputée en relation directe avec l’objet d’une convention relative à un immeuble bâti, pour des activités commerciales, la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux. 

Le délai de révision – la révision des loyers indexés n’est soumis à aucun délai de révision périodique de trois ans, comme le serait la révision de principe. 

Encadrement – L’article L. 145-39 du code de commerce encadre ces clauses afin qu’elles ne puissent trop s’écarter de la valeur locative. Il précise que si le bail est assorti d’une clause d’échelle mobile, la révision peut être demandée chaque fois que, par le jeu de cette clause, le loyer se trouve augmenté ou diminué de plus d’un quart par rapport au prix précédemment fixé contractuellement ou par décision judiciaire. Autrement dit, il ne s’agit pas de comparer le nouveau loyer à la dernière variation résultant de l’application de l’indice mais bien à la fixation initiale du loyer par les parties ou à la dernière fixation judiciaire du prix. Par ailleurs, la variation de loyer qui découle de cette révision ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente.

La clause d’indexation impose l’aléa pour être valide – En effet, un aléa doit caractériser la clause d’indexation. Cela signifie que le loyer doit pouvoir augmenter ou diminuer. En ce sens, la clause d’indexation qui ne joue qu’à la hausse est réputée non écrite, mais seule la stipulation prohibée est écartée (Cass. 3e civ., 12 janvier 2022, n° 21-11.169). Depuis la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026, l’article L. 145-38-1 du code de commerce autorise toutefois la clause qui encadre, dans les mêmes proportions à la hausse et à la baisse, la variation annuelle de l’indice des loyers commerciaux. 

(b) La clause recette

Définition – La clause-recette permet de faire dépendre une partie du loyer en fonction des résultats de l’exploitation du commerce du locataire. Elle permet donc de faire varier le prix du selon une partie fixe et partie variable qui est fonction du chiffre d’affaires ou du résultat du preneur. Cette clause est fréquemment utilisée pour les baux de centres commerciaux.

Validité de cette clause – Cette clause est licite de sorte qu’elle permet de déroger au principe de la révision légale triennale qui est pourtant d’ordre public.

Sur le même sujet : Comment résilier de manière anticipée un bail commercial (locataire) ?, Comment résilier de manière anticipée un bail commercial (bailleur) ? et Le bail dérogatoire n’est ni un bail commercial, ni un bail précaire.

Mise à jour du 06-10-2026. Le présent article a été actualisé pour tenir compte des évolutions législatives et jurisprudentielles intervenues depuis sa publication.

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Bail commercial : La faculté de résiliation anticipée du bail commercial par le bailleur par l’acquisition de la clause résolutoire en procédure collective

Rappel des faits et de la procédure

En l’espèce, un bailleur a délivré, au locataire un commandement, visant la clause résolutoire, de payer un arriéré de loyers. Il l’a assigné en constatation de la résiliation du bail, expulsion, paiement des loyers dus et fixation de l’indemnité d’occupation.

La cour d’appel décide de constater la résiliation du bail liant les parties. Elle condamne le locataire et lui ordonne son expulsion et fixe l’indemnité d’occupation due à compter de cette résiliation au motif que le commandement de payer était demeuré sans effet.

L’action introduite par le bailleur, avant la mise en redressement judiciaire du locataire, en vue de faire constater l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail commercial pour défaut de paiement des loyers ou des charges échus antérieurement au jugement d’ouverture de la procédure, peut- elle être poursuivie après ce jugement ?

La Cour de cassation répond par la négative et rappelle le principe selon lequel, il résulte de l’article L. 622-21, I du code de commerce que l’action introduite par le bailleur, avant la mise en redressement judiciaire du preneur, en vue de faire constater l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers ou des charges échus antérieurement au jugement d’ouverture de la procédure ne peut, dès lors qu’elle n’a donné lieu à aucune décision passée en force de chose jugée, être poursuivie après ce jugement. Dès lors, la cour d’appel, qui a constaté qu’une procédure collective était ouverte à l’encontre du locataire et qui était tenue de relever, au besoin d’office, les effets attachés au principe de l’interdiction des poursuites individuelles, a violé la loi.

L’avis du Cabinet

Cet arrêt de la Cour de cassation est une jurisprudence de principe confirmé par un arrêt du 13 avril 2022 de la troisième chambre civile de la Cour de cassation.

En effet, la Cour a rendu dans cet un arrêt du 13 avril 2022 qu’il résulte de la combinaison des articles L. 145-41 et L. 622-21 du code de commerce que l’action introduite par le bailleur, avant le placement sous sauvegarde de justice du preneur, en vue de faire constater l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail commercial pour défaut de paiement des loyers ou des charges échus antérieurement au jugement d’ouverture de la procédure, ne peut être poursuivie après ce jugement. Il s’agit d’une application du principe de l’interdiction des poursuites. (Cass. 3e civ., 13 avril 2022, n° 21-15.336, publié au Bulletin)

C’est le principe de l’interdiction des poursuites en procédure collective.

Sur le même sujet : Comment résilier de manière anticipée un bail commercial (bailleur) ?, Comment résilier de manière anticipée un bail commercial (locataire) ? et Le bail dérogatoire n’est ni un bail commercial, ni un bail précaire.

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Bail commercial : Le bailleur d’un local situé dans un centre commercial dont il est propriétaire n’est, à défaut de stipulations particulières du bail, pas tenu d’assurer la bonne commercialité du centre à son locataire

Rappel des faits et de la procédure

En l’espèce, une SCI (ci-après « le bailleur ») a consenti à une autre société (ci-après « le locataire ») un bail commercial sur un local situé au premier étage d’un centre commercial. Le locataire a assigné le bailleur en résiliation du bail et indemnisation de son préjudice résultant des manquements du ce dernier à son obligation de délivrance et à ses engagements contractuels, en n’assurant pas une commercialité du centre permettant l’exploitation pérenne de son fonds.

La cour d’appel décide qu’à défaut de stipulations particulières du bail, le bailleur n’est pas tenu d’assurer la bonne commercialité du centre commercial et donne tort au locataire à ce titre.

Le locataire reproche à la cour d’appel de prononcer la résiliation du bail à ses torts, de condamner le bailleur à lui verser une somme modique en réparation de la perte de chance qu’il subit, de le condamner au paiement d’un arriéré locatif et de dire que le bailleur pourrait faire application d’une des clauses du bail pour le calcul des intérêts moratoires. Il explique que même en l’absence de stipulation spéciale dans le bail, le bailleur d’un centre commercial est tenu, au titre de l’obligation de délivrance, de mettre en œuvre les diligences raisonnables pour assurer un environnement commercial permettant au preneur d’exercer son activité dans des conditions normales.

Le bailleur d’un local situé dans un centre commercial dont il est propriétaire a-t-il l’obligation d’assurer la bonne commercialité du centre et donc d’indemniser son locataire en cas de baisse de la fréquentation du centre ?

La Cour de cassation répond par la négative et rappelle le principe constant selon lequel le bailleur d’un local situé dans un centre commercial dont il est propriétaire n’est, à défaut de stipulations particulières du bail, pas tenu d’assurer la bonne commercialité du centre. Le bailleur est obligé, par la nature même du contrat de délivrer au preneur la chose louée et d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée, sans toutefois être tenu, en l’absence de clause particulière, d’en assurer la commercialité.

L’avis du Cabinet

L’article 1719 du code civil dispose au sujet de l’obligation de délivrance d’un bailleur que « le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière : 1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ; 2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ; 3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ; 4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations. »

Il résulte de cet article que le bailleur est tenu de délivrer au preneur la chose louée et d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée.

A ce titre, il peut être sanctionné et le locataire pourra agir contre lui en demandant une exécution forcée du bail (obliger le bailleur à délivrer la chose), l’action en exception de l’inexécution (le locataire arrêt de payer jusqu’à ce que le bailleur s’exécute), la résiliation du bail, la demande de dommages-intérêts.

Toutefois sauf clause particulière, le bailleur n’est pas tenu d’assurer la bonne commercialité du centre.

Dès lors, le locataire ne pourra pas lui reprocher une baisse de la fréquentation du centre.

Sur le même sujet : Bail commercial : Manque à son obligation de délivrance le bailleur louant un local commercial affecté d’un défaut de permis de construire, Comment résilier de manière anticipée un bail commercial (locataire) ? et Comment résilier de manière anticipée un bail commercial (bailleur) ?.

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Bail commercial : Le droit de préférence du locataire lors de la vente du local commercial loué 

Résumé

Dans un arrêt du 23 septembre 2021, la 3^e chambre civile de la Cour de cassation a répondu à deux questions. Sur la première, elle estime que l’offre de vente notifiée au locataire peut mentionner les honoraires de négociation d’un agent immobilier tant que ceux-ci n’intègrent pas le prix. Ceci s’expliquant par le fait que le droit de préférence du locataire est d’ordre public et que la vente résulte de l’effet de la loi, de sorte qu’aucun intermédiaire n’est nécessaire ou utile pour la réaliser. Sur la deuxième question, la Cour précise que le propriétaire, bailleur, peut conclure une promesse unilatérale de vente au bénéfice d’un tiers, dès lors que l’offre de vente a été notifiée au preneur préalablement à la vente et que cette promesse est conditionnée à l’exercice du droit de préférence du preneur.

(Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 23 septembre 2021, 20-17.799, Publié au bulletin)

Rappel des faits et de la procédure

En l’espèce, un bailleur a donné en location à un locataire un immeuble à usage d’hôtel qu’il a légué à une association (ci-après « la propriétaire ») avant de décéder. La propriétaire a fait signifier au locataire la lettre recommandée valant offre de vente de l’immeuble loué, outre une commission d’agence immobilière, aux frais de l’acquéreur. Par lettre recommandée, le locataire a contesté la régularité l’offre. Une quinzaine de jours plus tard, la propriétaire a consenti à un tiers une promesse unilatérale de vente de l’immeuble au même prix que proposé initialement au locataire. La propriétaire a assigné le locataire aux fins de constatation de la purge du droit de préférence de celui-ci.

1. Sur la conciliation d’une promesse de vente du bailleur au bénéfice d’un tiers et le droit de préférence du locataire 

Le locataire estime qu’en application de l’alinéa 1er de l’article L. 145-46-1 du code de commerce, disposition d’ordre public, le bailleur qui envisage de vendre son local commercial doit préalablement notifier au preneur une offre de vente ; qu’il s’ensuit que l’offre de vente est nulle pour avoir été délivrée au preneur après que le bailleur a trouvé un acquéreur, à la suite du mandat donné à l’agent immobilier lui ayant donné deux avis de valeur, concomitamment à la conclusion d’une promesse unilatérale de vente réservant l’exercice du droit de préférence par le preneur, d’une part. D’autre part, il estime que l’existence d’un droit prioritaire d’acquisition au profit du preneur s’oppose à ce qu’il soit purgé au stade de la signature de la promesse unilatérale de vente, peu important qu’elle ne vaille pas vente.

La Cour de cassation contredit le locataire et rejette son pourvoi au motif que la notification de l’offre de vente ayant été adressée préalablement à la vente, le propriétaire avait pu confier à une agence immobilière un mandat de vente, puis faire procéder à des visites du bien et que le fait qu’elle ait conclu une promesse unilatérale de vente, sous la condition suspensive tenant au droit de préférence du preneur, n’invalidait pas l’offre de vente.

2. Sur la possibilité de mentionner les honoraires de négociation d’un agent immobilier sur la notification de vente au locataire bénéficiaire d’un droit de préférence tant que ceux-ci n’intègrent pas le prix de vente

Le locataire demande la nullité de l’offre de préemption car selon lui en application de l’alinéa 1er de l’article L. 145-46-1 du code de commerce, qui est une disposition d’ordre public, le bailleur qui envisage de vendre son local commercial doit préalablement notifier au preneur une offre de vente qui ne peut inclure des honoraires de négociation ; qu’il s’ensuit que l’offre de préemption est nulle dès lors qu’elle indique les frais d’agence, serait-ce séparément du prix de l’immeuble.

Les Hauts magistrats de la Cour de cassation ont rejeté le pourvoi du locataire au motif que, si l’offre de vente notifiée au preneur à bail commercial ne peut inclure dans le prix offert des honoraires de négociation d’un agent immobilier, dès lors qu’aucun intermédiaire n’est nécessaire ou utile pour réaliser la vente qui résulte de l’effet de la loi, la seule mention dans la notification de vente, en sus du prix principal, du montant des honoraires de l’agent immobilier, laquelle n’avait introduit aucune confusion dans l’esprit du preneur, qui savait ne pas avoir à en supporter la charge, n’est pas une cause de nullité de l’offre de vente. La cour d’appel avait constaté que, sur l’offre de vente notifiée au locataire qui mentionnait le montant des honoraires de l’agence, le prix de vente en principal était clairement identifié. Elle en avait exactement déduit, selon la Cour de cassation, que le locataire pouvant accepter le prix proposé, hors frais d’agences, l’offre de vente n’était pas nulle.

L’avis du Cabinet

Il existe un droit de préférence au profit du locataire en cas de cession par le bailleur de l’immeuble objet du bail commercial. Ce droit est d’ordre public, c’est-à-dire qu’on ne peut pas y déroger. L’article L. 145-46-1 du code de commerce, dans sa rédaction issue de l’article 61 de la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 (en vigueur depuis le 28 mai 2026 et applicable aux mutations postérieures à sa promulgation), définit le local à usage commercial ou artisanal concerné et en exclut notamment les locaux à usage exclusif de bureau et les entrepôts.

Il faut donc retenir deux choses de cet arrêt :

Le bailleur peut conclure une promesse unilatérale de vente au bénéfice d’un tiers, dès lors que l’offre de vente a été notifiée au preneur préalablement à la vente et que cette promesse est conditionnée à l’exercice du droit de préférence du preneur.

L’offre de vente notifiée au locataire peut mentionner les honoraires de négociation d’un agent immobilier tant que ceux-ci n’intègrent pas le prix. Ceci s’expliquant par le fait que le droit de préférence du locataire est d’ordre public, dès lors, il n’a pas besoin d’un intermédiaire pour en bénéficier.

Sur le même sujet : Bail commercial : la notion du droit de préemption du preneur, Le bail dérogatoire n’est ni un bail commercial, ni un bail précaire et Comment réviser le loyer d’un bail commercial ?.

Mise à jour du 06-10-2026. Le présent article a été actualisé pour tenir compte des évolutions législatives et jurisprudentielles intervenues depuis sa publication.

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Bail commercial : Manque à son obligation de délivrance le bailleur louant un local commercial affecté d’un défaut de permis de construire

Rappel des faits et de la procédure

En l’espèce, un bailleur a donné un local édifié sans permis de construire à bail commercial à un locataire. Le locataire a assigné le bailleur en résolution du bail à leurs torts et en réparation de ses préjudices.

La cour d’appel décide de rejeter la demande du locataire qui consiste en la résolution du bail aux torts du bailleur et en réparation de ses préjudices aux motifs que le locataire ne démontre pas que le bailleur a manqué à son obligation de délivrance. Elle retient que le locataire exploitait le local litigieux conformément à sa destination, qu’un commerce identique était exploité dans les lieux de manière constante depuis 1996, qu’il ne produisait pas de courrier de l’administration lui enjoignant de quitter les lieux et que selon l’expert, l’absence de régularité de la situation administrative du local n’avait pas d’incidence directe sur l’exploitation quotidienne du fonds de commerce.

Le locataire reproche à la cour d’appel de rejeter sa demande de résolution du bail aux torts du bailleur et en réparation de ses préjudices, alors que le bailleur est obligé, par la nature du contrat et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée. Il explique que selon lui, la chose louée était affectée d’un défaut de conformité dont il n’était pas démontré qu’il était régularisable, lui causant des troubles d’exploitation consistant en des difficultés pour assurer les lieux, de fortes restrictions quant aux capacités de développement de son commerce, ainsi qu’en une limitation drastique de sa capacité à vendre son fonds du fait du risque de perte du local d’exploitation en cas d’injonction administrative de démolir.

Le bailleur manque-t-il à son obligation de délivrance lorsqu’il loue un local commercial affecté d’un défaut de permis de construire ?

La Cour de cassation répond par la positive à cette question et casse l’arrêt de la cour d’appel au motif que selon l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’une stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée. Dès lors, le bailleur manque à son obligation de délivrance lorsqu’il loue un local commercial affecté d’un défaut de permis de construire

L’avis du Cabinet

L’article 1719 du code civil dispose au sujet de l’obligation de délivrance d’un bailleur que « le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière : 1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ; 2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ; 3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ; 4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations. »

Le bailleur est obligé sans qu’il soit besoin d’une stipulation particulière dans le bail commercial de délivrer au locataire la chose louée et d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée. Auquel cas il manquera à son obligation de délivrance.

Le locataire pourra agir contre le bailleur et demander à ce titre : une exécution forcée (obliger le bailleur à délivrer la chose), l’action en exception de l’inexécution (le locataire arrêt de payer jusqu’à ce que le bailleur s’exécute), la résiliation du bail, la demande de dommages intérêts.

Sur le même sujet : Bail commercial : Le bailleur d’un local situé dans un centre commercial dont il est propriétaire n’est, à défaut de stipulations particulières du bail, pas tenu d’assurer la bonne commercialité du centre à son locataire, Comment résilier de manière anticipée un bail commercial (bailleur) ? et Le bail dérogatoire n’est ni un bail commercial, ni un bail précaire.

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