Investissement immobilier en nom propre : avantages et conseils fiscaux

L’investissement immobilier en nom propre est une solution prise pour sa simplicité administrative et sa gestion directe. Ce mode de détention permet aux investisseurs, débutants ou confirmés, de conserver un contrôle total sur leurs biens tout en simplifiant les démarches liées à l’acquisition et à la gestion locative. Toutefois, cette simplicité implique une imposition directe sur vos revenus locatifs et une responsabilité personnelle en cas de litige.

Pourquoi choisir l’investissement immobilier en nom propre ?

Location nue : revenus fonciers

La fiscalité dépend de la nature de la location, qu’elle soit nue ou meublée. Pour une location nue, les revenus sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers. Si vos recettes annuelles ne dépassent pas 15 000 €, vous relevez du régime micro-foncier, qui offre un abattement forfaitaire de 30 %. En revanche, si vos recettes sont supérieures à ce seuil ou si vous optez pour le régime réel, vous pouvez déduire l’ensemble des charges réelles, comme les intérêts d’emprunt, les travaux ou les frais de gestion.

Location meublée : Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC)

Dans le cadre d’une location meublée, les revenus sont soumis à l’imposition des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Si vos recettes locatives brutes sont inférieures à 72 600 €, vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 50 % au régime micro-BIC. Au-delà de ce seuil ou si vous optez pour le régime réel, vous pouvez déduire vos charges et amortir le bien immobilier ainsi que le mobilier, ce qui peut réduire significativement l’assiette imposable.

Comprendre la fiscalité des plus-value de cession en nom propre

Régime des plus-values des particuliers

La revente d’un bien détenu en nom propre est soumise au régime des plus-values des particuliers. Ce régime offre des abattements progressifs en fonction de la durée de détention. Ainsi, l’impôt sur le revenu, fixé à 19 %, est totalement exonéré après 22 ans, tandis que les prélèvements sociaux de 17,2 % sont exonérés après 30 ans. Ce dispositif encourage les investisseurs à conserver leurs biens sur le long terme.

Exonération pour résidence principale

De plus, si le bien constitue votre résidence principale, vous bénéficiez d’une exonération totale de la plus-value, quelle que soit la durée de détention.

Inconvénients d’un investissement immobilier en nom propre

Responsabilité personnelle

Investir en nom propre comporte toutefois des inconvénients. En premier lieu, le propriétaire engage l’ensemble de son patrimoine personnel. En cas de litige ou de dettes locatives, les créanciers peuvent se retourner directement contre ses biens personnels. Cette responsabilité illimitée peut être un frein pour certains investisseurs.

Transmission patrimoniale radicale

Par ailleurs, la transmission d’un bien détenu en nom propre peut s’avérer radicale contrairement à une société (SCI, SARL, SAS) où il est possible de céder progressivement des parts sociales. Ainsi, la répartition d’un bien immobilier entre plusieurs héritiers engendre souvent des difficultés et des droits de succession élevés. Le démembrement peut être une solution à envisager.

Fiscalité peu optimisée pour les contribuables fortement imposés

Enfin, la fiscalité des revenus locatifs est directement liée au taux marginal d’imposition du propriétaire, ce qui peut rendre l’investissement moins rentable pour les foyers soumis à une tranche d’imposition élevée.

Alternatives à l’investissement immobilier en nom propre

Si la simplicité du nom propre convient à de nombreux investisseurs, d’autres structures offrent des avantages en matière d’optimisation fiscale et de transmission. La SCI permet une gestion collective et simplifie la transmission aux héritiers. La SARL de Famille, quant à elle, est adaptée à la location meublée tout en facilitant la répartition patrimoniale. Enfin, les sociétés à l’Impôt sur les Sociétés (IS) sont intéressantes pour des projets impliquant des amortissements ou une détention à court terme.

Conclusion : Quand l’investissement immobilier en nom propre est-il pertinent ?

Pour des projets simples et à petite échelle

Investir en nom propre dans l’immobilier locatif reste une solution pratique et accessible, idéale pour sa résidence principale ou pour démarrer dans l’investissement immobilier. Ce mode de détention est particulièrement adapté aux projets simples et aux investisseurs débutants, ou encore à ceux ayant des revenus locatifs limités.

Faites vous accompagner pour optimiser votre projet

Cependant, pour des projets plus complexes ou pour optimiser votre fiscalité, il peut être judicieux d’envisager une structure juridique adaptée. Le cabinet DUNAN AVOCATS, expert en fiscalité immobilière, vous accompagne pour définir la structure la plus appropriée à vos objectifs patrimoniaux, tout en anticipant les éventuelles transmissions.