Bail commercial : Des rénovations et extensions à intervenir postérieurement à la révision du loyer ne peuvent être pris en compte dans le calcul du prix du bail renouvelé

Rappel des faits et de la procédure

En l’espèce, un bailleur a donné en location à un locataire un local commercial situé dans la galerie marchande d’un centre commercial. Le locataire a sollicité le renouvellement du bail, que le bailleur a accepté. A défaut d’accord des parties sur le prix, le bailleur a saisi le juge des loyers commerciaux en fixation du loyer du bail renouvelé.

Le locataire reproche à la cour d’appel d’avoir fixé le prix du loyer en prenant en compte la création de galeries à intervenir dans un futur proche, soit postérieurement à la date de renouvellement du bail, selon le motif inopérant que la création de galeries était déjà connue à cette date.

Des rénovations et extensions intervenues postérieurement au renouvellement du bail peuvent-elles être prises en compte dans le calcul du prix du bail renouvelé ?

La Cour de cassation donne raison au locataire et précise qu’il résulte de l’article L. 145-33 du code de commerce que ne peuvent être pris en considération, pour le calcul du prix du bail renouvelé, que les éléments existant à la date du renouvellement. Dès lors, en statuant de la sorte, alors que l’extension de la galerie marchande est intervenue postérieurement au renouvellement du bail, la cour d’appel a violé le texte susvisé.

L’avis du Cabinet

Le bail commercial est un contrat de louage. Selon l’article 1709 du code civil « le louage des choses est un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer ». C’est donc un contrat de location d’immeuble par une personne (le bailleur) met temporairement en jouissance un bien dont il est propriétaire au profit d’une autre personne (le locataire) qui exploite un fonds de commerce ou artisanal dont il est propriétaire, moyennant le versement d’un loyer.

Les baux commerciaux sont soumis à un régime juridique très particulier fixé aux articles L. 145-1 et suivants du code de commerce. Lors de la conclusion du contrat de bail commercial, les parties déterminent librement le montant du loyer. Une fois le loyer fixé, la loi prévoit un régime légal de révision du loyer (articles L. 145-37 à L. 145-39 du code de commerce) très strict. Il existe le régime légal de révision triennale des loyers et le régime conventionnel de révision des loyers.

Par principe, le montant du loyer renouvelé doit correspondre à la valeur locative. En effet, l’article L. 145-33 du code de commerce prévoit que « le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après : Les caractéristiques du local considéré ; La destination des lieux ; Les obligations respectives des parties ; Les facteurs locaux de commercialité ; Les prix couramment pratiqués dans le voisinage ».

En matière de révision triennale, l’article L. 145-38 précise qu’en aucun cas il n’est tenu compte, pour le calcul de la valeur locative, des investissements du preneur ni des plus ou moins-values résultant de sa gestion pendant la durée du bail en cours.

Attention toutefois, le code de commerce ne prévoit aucune méthode de calcul et ne précise aucunement la manière dont ces cinq caractéristiques de la valeur locative doivent être combinés. Les juges du fond ont donc toute la latitude pour fixer la valeur locative en fonction de la méthode qu’ils jugeront opportune.

Très souvent, en pratique un expert judiciaire est désigné par lui à cette fin. En réalité, cette fixation du loyer révisé à la valeur locative est devenue par la force des choses plus une exception qu’un principe étant entendu que le montant du loyer révisé est soumis à un plafonnement destiné à freiner la hausse des loyers commerciaux.

Dans cet arrêt, la 3e chambre civile de la Cour de cassation a rappelé que les articles L. 145-33 et L. 145-34 du Code de commerce encadrent de manière stricte la procédure de révision du loyer renouvelé d’un bail commercial. Par principe, le loyer est fixé à la valeur locative et les éléments pris en compte pour apprécier cette valeur sont nécessairement ceux qui existent à la date du renouvellement.

Sur le même sujet : Comment réviser le loyer d’un bail commercial ?, Le bail dérogatoire n’est ni un bail commercial, ni un bail précaire et Bail commercial : Une clause d’indexation excluant la réciprocité de la variation en ne prévoyant qu’une variation du loyer à la hausse sera réputée non écrite.

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État du droit à la date de la dernière mise à jour (06-10-2026).

Comment résilier de manière anticipée un bail commercial (locataire) ?

Définition – Le bail commercial est un contrat de louage. Selon l’article 1709 du code civil « le louage des choses est un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer ». C’est donc un contrat de location d’immeuble par une personne (le bailleur) met temporairement en jouissance un bien dont il est propriétaire au profit d’une autre personne (le locataire) qui exploite un fonds de commerce ou artisanal dont il est propriétaire, moyennant le versement d’un loyer.  Textes – Les baux commerciaux sont soumis à un régime juridique très particulier fixé aux articles L. 145-1 et suivants du code de commerce.  Règles applicables en cours de bail – En cours d’exécution du bail, le statut des baux commerciaux pose des règles relatives aux droits du locataire et à ses obligations. Outre la jouissance du bien loué, le locataire bénéficie de six prérogatives propres au bail commercial. Il a la faculté de résilier le bail de manière anticipée, de modifier la destination des lieux loués, de sous-louer les locaux, de demander le renouvellement du bail, de céder son droit au bail et d’acquérir l’immeuble loué en cas de mise en vente par le bailleur, autrement dit le droit de préférence.    Principe de la résiliation anticipée – La durée minimum du contrat de bail est de 9 ans. Néanmoins, le locataire dispose d’une double faculté de résiliation anticipée : la résiliation triennale (1) et la résiliation à tout moment (2).   

Sur la faculté de résiliation triennale du locataire d’un bail commercial

Résiliation par congé sans nécessaire motif – Le code de commerce permet au locataire de donner congé à l’expiration, de chaque période triennale. Le congé doit être donné au moins 6 mois à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte extrajudiciaire (article L. 145-4 du code de commerce). Cette faculté de résiliation est discrétionnaire et le locataire n’est pas tenu de préciser les motifs pour lesquels il donne congé. Faute de congé, le bail se poursuit au terme de chaque période triennale aux conditions prévues initialement par lui, sauf possibilité de révision légale du loyer.  Principe auquel on ne peut déroger – Il est impossible pour les parties de déroger à cette faculté de résiliation triennale en prévoyant une période plus courte ou plus longue, sauf pour les baux conclus pour une durée supérieure à 9 ans, les baux de locaux monovalents, c’est-à-dire construits ou aménagés en vue d’une seule utilisation et les baux de locaux à usage exclusif de bureaux ou de locaux de stockage.  Auteur du congé triennal – Le congé donné pour une échéance triennale doit être délivré par le locataire. Ce dernier peut être le locataire d’origine, le cessionnaire ou tout ayant droit du locataire mais pas le locataire-gérant du fonds de commerce. Si le bail est consenti à plusieurs locataires, le congé doit être délivré par tous les locataires. Lorsque le locataire est une société, le congé doit être délivré par son représentant légal.  Destination du congé triennal – A défaut de stipulation contraire dans le bail, le congé doit être délivré au bailleur lui-même ou à son mandataire si celui-ci est muni d’un pouvoir spécial, à charge pour le locataire de vérifier ce pouvoir. En conséquence, la signification du congé à une autre personne équivaut à une absence de congé.  Sanction des conditions de forme du congé triennal – En cas de non-respect des conditions de forme, le congé est nul. Le bail se poursuit, sauf à convenir d’une rupture amiable. Il en résulte que le locataire reste redevable des loyers dus jusqu’au terme du bail ou, si un congé est par la suite régulièrement délivré, jusqu’à l’expiration de la période triennale suivante. Notons que, le bailleur est totalement en droit de se prévaloir de cette nullité fondée sur l’irrégularité du congé sans se voir reprocher un abus de droit ou une quelconque mauvaise foi.   

Sur la faculté de résiliation à tout moment du locataire d’un bail commercial

Principe de la résiliation à tout moment – Cette faculté est également offerte au locataire lorsqu’il demande à bénéficier de ses droits à la retraite ou de ses droits à pension d’invalidité. Il doit alors donner congé six mois à l’avance. Cette faculté est étendue aux ayants droit du preneur décédé, ainsi qu’à l’associé unique d’une EURL ou au gérant majoritaire depuis au moins 2 ans d’une SARL titulaire du bail (article L. 145-4 du code de commerce).

Sur le même sujet : Comment résilier de manière anticipée un bail commercial (bailleur) ?, Comment réviser le loyer d’un bail commercial ? et Bail commercial : La faculté de résiliation anticipée du bail commercial par le bailleur par l’acquisition de la clause résolutoire en procédure collective.

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Comment résilier de manière anticipée un bail commercial (bailleur) ?

Définition – Le bail commercial est un contrat de louage. Selon l’article 1709 du code civil « le louage des choses est un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer ». C’est donc un contrat de location d’immeuble par une personne (le bailleur) met temporairement en jouissance un bien dont il est propriétaire au profit d’une autre personne (le locataire) qui exploite un fonds de commerce ou artisanal dont il est propriétaire, moyennant le versement d’un loyer.  Textes – Les baux commerciaux sont soumis à un régime juridique très particulier fixé aux articles L. 145-1 et suivants du code de commerce.  Principe de la résiliation anticipée du bail par le bailleur – La durée minimum du contrat de bail est de 9 ans. Néanmoins, le bailleur dispose d’une double faculté de résiliation anticipée : la résiliation triennale (1) et la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail (2).   

Sur la faculté de résiliation triennale du bail commercial par le bailleur

Principe de la résiliation triennale du bail par le bailleur – Le bailleur a la faculté de donner congé à l’expiration d’une période triennale pour construire, reconstruire ou surélever l’immeuble existant, réaffecter le local d’habitation accessoire à cet usage, transformer à usage principal d’habitation un immeuble existant par reconstruction, rénovation ou réhabilitation, ou exécuter des travaux prescrits ou autorisés dans le cadre d’une opération de restauration immobilière et en cas de démolition de l’immeuble dans le cadre d’un projet de renouvellement urbain.  Résiliation par congé délivré 6 mois à l’avance – Les baux commerciaux ne cessent que par l’effet d’un congé donné six mois à l’avance ou d’une demande de renouvellement. A défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat. Au cours de la tacite prolongation, le congé doit être donné au moins six mois à l’avance et pour le dernier jour du trimestre civil. Le bail dont la durée est subordonnée à un événement dont la réalisation autorise le bailleur à demander la résiliation ne cesse, au-delà de la durée de neuf ans, que par l’effet d’une notification faite six mois à l’avance et pour le dernier jour du trimestre civil. Cette notification doit mentionner la réalisation de l’événement prévu au contrat. S’agissant d’un bail comportant plusieurs périodes, si le bailleur dénonce le bail à la fin des neuf premières années ou à l’expiration de l’une des périodes suivantes, le congé doit être donné au moins six mois à l’avance.  Conditions de forme du congé – Le congé doit être donné par acte extrajudiciaire. Il doit, à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il est donné et indiquer que le locataire qui entend, soit contester le congé, soit demander le paiement d’une indemnité d’éviction, doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné.  

Sur la faculté de résiliation anticipée du bailleur par une clause résolutoire insérée dans le bail commercial

Clause résolutoire – Permet de sanctionner l’inexécution des obligations du preneur par la résolution du bail commercial de plein droit. Par exemple, pour défaut de paiement d’un seul terme de loyer à son échéance, pour usage de l’immeuble contraire à sa destination, pour défaut de notification des changements d’état du locataire…   Textes – Cette clause est régie par l’article L. 145-41 du code de commerce. Ce texte est d’ordre public, autrement dit, on ne peut pas aménager de manière conventionnelle ses dispositions faute de quoi ces aménagements seront réputés non écrits (article L. 145-15 du code de commerce).  But de la clause – Cette clause résolutoire qui est systématiquement présente dans les baux commerciaux permet d’éviter de soumettre à l’appréciation souveraine des juges la gravité d’un comportement, de sorte que, les parties conviennent à l’avance que tel ou tel type de comportement entraînera la rupture du contrat. Le juge ne pourra pas apprécier la gravité d’un agissement et devra appliquer la clause telle qu’elle est inscrite dans le bail dès lors que le comportement incriminé est constaté. D’ailleurs, le juge ne prononce pas la résiliation mais la constate. La résiliation du contrat est en principe automatique, de sorte qu’elle s’applique aussitôt que le comportement incriminé est établi.  Conditions de mise en œuvre de la clause résolutoire – Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement revêt la forme d’un acte extrajudiciaire et doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Ce commandement doit indiquer avec précision le manquement reproché au locataire afin qu’il puisse y remédier dans le délai d’un mois. Si le locataire ne s’exécute pas dans le délai imparti d’un mois, la résiliation est acquise de plein droit mais elle doit être constatée par le tribunal judiciaire ou le juge des référés. Les juges saisis peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. Depuis la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 (article L. 145-41, version en vigueur depuis le 28 mai 2026), l’octroi de délais et la suspension pour non-paiement des loyers supposent en outre la capacité du preneur à régler la dette locative et la reprise du loyer courant intégral avant la première audience. Le non-respect des délais de paiement accordés par le juge entraînera la résiliation irrémédiable du bail de plein droit, c’est-à-dire sans qu’une nouvelle décision doive encore constater l’acquisition de la clause. La résiliation produit même effet rétroactivement, à compter de l’expiration du délai d’un mois imparti par le commandement.  La clause résolutoire du bail commercial en procédure collective – En cas de procédure collective, la clause résolutoire ne peut plus être mise en œuvre pour des loyers antérieurs au jugement d’ouverture (article L. 622-21 du code de commerce), et la résiliation du bail est régie par l’article L. 622-14 du code de commerce, qui prévoit qu’elle intervient la résiliation du bail commercial intervient dans les conditions suivantes : « 1° Au jour où le bailleur est informé de la décision de l’administrateur de ne pas continuer le bail. Dans ce cas, l’inexécution peut donner lieu à des dommages et intérêts au profit du cocontractant, dont le montant doit être déclaré au passif. Le cocontractant peut néanmoins différer la restitution des sommes versées en excédent par le débiteur en exécution du contrat jusqu’à ce qu’il ait été statué sur les dommages et intérêts ; 2° Lorsque le bailleur demande la résiliation ou fait constater la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et charges afférents à une occupation postérieure au jugement d’ouverture, le bailleur ne pouvant agir qu’au terme d’un délai de trois mois à compter dudit jugement. Si le paiement des sommes dues intervient avant l’expiration de ce délai, il n’y a pas lieu à résiliation. » Notons que, le bailleur doit, en outre, dénoncer aux créanciers inscrits sur le fonds de commerce du locataire l’action en constatation de la résiliation au moins 1 mois à l’avance pour que ceux-ci puissent, s’ils le souhaitent, se substituer au locataire en désintéressant le bailleur afin de préserver le fonds de commerce. 

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Mise à jour du 06-10-2026. Le présent article a été actualisé pour tenir compte des évolutions législatives et jurisprudentielles intervenues depuis sa publication.

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Bail commercial : Une clause d’indexation excluant la réciprocité de la variation en ne prévoyant qu’une variation du loyer à la hausse sera réputée non écrite

Rappel des faits et de la procédure

Faits de l’arrêt – En l’espèce dans cet arrêt la société Reims Talleyrand (ci-après « le bailleur ») a donné à bail à la société HSBC France (ci-après « le locataire ») des locaux à usage commercial. Le contrat comporte une clause d’indexation annuelle stipulant que l’indexation ne s’appliquera qu’en cas de variation de l’indice à la hausse. Plusieurs années après la conclusion du bail, le locataire a assigné le bailleur aux fins de voir déclarer la clause d’indexation réputée non écrite et de le voir condamner à lui restituer la somme de 96 379,31 euros sur le fondement de la répétition de l’indu pour une période précise.

Procédure – La cour d’appel donne raison au locataire et déclare non écrite dans son ensemble la clause d’indexation contenue dans le bail et condamne le bailleur à restituer au locataire une somme au titre des loyers indûment versés pendant une période précise. Le bailleur mécontent de cette décision forme un pourvoi en cassation.

Question – La clause d’indexation qui exclut toute réciprocité de la variation en prévoyant que l’indexation ne s’effectuerait que dans l’hypothèse d’une variation à la hausse de l’indice est-elle valide ?

Réponse de la Cour de cassation – Les Hauts magistrats de la Cour de cassation ont répondu par la négative. En effet, Ils rappellent qu’aux termes de l’article L. 145-39 du code de commerce, dans sa rédaction applicable, par dérogation à l’article L. 145-38, si le bail est assorti d’une clause d’échelle mobile, la révision peut être demandée chaque fois que, par le jeu de cette clause, le loyer se trouve augmenté ou diminué de plus d’un quart par rapport au prix précédemment fixé contractuellement ou par décision judiciaire. La Cour de cassation précise que, d’une part, le propre d’une clause d’échelle mobile est de faire varier à la hausse et à la baisse, de sorte que la clause figurant au bail et écartant toute réciprocité de variation, si elle ne crée pas la distorsion prohibée par l’article L. 112-1 du code monétaire et financier, fausse le jeu normal de l’indexation (3e Civ., 14 janvier 2016, pourvoi n°14-24.681, Bull. 2016, III, n°7).

D’autre part, la neutralisation des années de baisse de l’indice de référence a mathématiquement pour effet de modifier le délai d’atteinte du seuil de variation du quart, conditionnant la révision du loyer, tel qu’il résulterait de l’évolution réelle de l’indice. La Cour conclut que la cour d’appel a relevé que la clause d’indexation excluait, dans son deuxième alinéa, toute réciprocité de la variation en prévoyant que l’indexation ne s’effectuerait que dans l’hypothèse d’une variation à la hausse de l’indice. Dès lors, il s’ensuit que cette stipulation, qui a pour effet de faire échec au mécanisme de révision légale prévu par l’article L. 145-39 du code de commerce, doit être réputée non écrite, de sorte que l’action intentée par le locataire n’est enfermée dans aucun délai de prescription. Elle casse toutefois l’arrêt en ce qu’il répute non écrite la clause dans son ensemble : faute d’indivisibilité caractérisée, seule la stipulation prohibée doit être réputée non écrite.

L’avis du Cabinet

Selon l’article 1103 du code civil, une fois que les parties se sont accordées sur un prix, celui-ci les lie conformément à la force obligatoire des conventions. Dès lors, sauf accord mutuel des parties, aucune modification du contenu du contrat n’est possible (art. 1193 C. civ.). Comme dit, par exception à ces principes de droit commun, la loi permet en matière de baux commerciaux un mécanisme de révision triennale du montant du loyer, lequel est d’ordre public, c’est-à-dire, qu’on ne peut pas y déroger. Toutefois, en marge de cette révision légale, les parties demeurent libres de stipuler une clause d’indexation, autrement appelée clause d’échelle mobile ou clause d’indexation.

La clause d’indexation permet de faire varier le montant du loyer en fonction d’un élément de référence objectif appelé indice. Autrement dit, cette clause permet de prévoir une augmentation à terme fixe (par périodicité de 3 mois, 6 mois, 1an etc) ou encore des seuils déclenchant la révision du loyer.

Une telle clause est alors naturellement soumise aux règles de validité du droit commun des contrats. Le régime des clauses d’indexation est encadré par les articles L. 112-1 et suivants du code monétaire et financier. Afin de limiter l’inflation, ces textes interdisent les indexations fondées sur le SMIC, sur le niveau général des prix ou des salaires, ou sur des prix sans relation directe avec l’objet de la convention ou l’activité de l’une des parties. Une clause d’indexation peut être stipulée sous réserve que l’indice retenu par les parties soit en relation directe avec l’objet de la convention ou l’activité de l’une d’elle. Le code monétaire et financier indique qu’est réputée en relation directe avec l’objet d’une convention relative à un immeuble bâti, pour des activités commerciales, la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux.

La révision des loyers indexés n’est soumise à aucun délai de révision périodique de trois ans, comme le serait la révision de principe.

L’article L. 145-39 du code de commerce encadre ces clauses afin qu’elles ne puissent trop s’écarter de la valeur locative. Il précise que si le bail est assorti d’une clause d’échelle mobile, la révision peut être demandée chaque fois que, par le jeu de cette clause, le loyer se trouve augmenté ou diminué de plus d’un quart par rapport au prix précédemment fixé contractuellement ou par décision judiciaire. 

Autrement dit, il ne s’agit pas de comparer le nouveau loyer à la dernière variation résultant de l’application de l’indice mais bien à la fixation initiale du loyer par les parties ou à la dernière fixation judiciaire du prix. Par ailleurs, la variation de loyer qui découle de cette révision ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente.En effet, un aléa doit caractériser la clause d’indexation. Cela signifie que le loyer doit pouvoir augmenter ou diminuer. 

En ce sens, la stipulation d’une clause d’indexation qui exclut la réciprocité de la variation en ne prévoyant qu’une variation du loyer à la hausse sera réputée non écrite. Le loyer doit, conformément à l’indice de référence choisi, augmenter ou diminuer.

Sur le même sujet : Comment réviser le loyer d’un bail commercial ?, Le bail dérogatoire n’est ni un bail commercial, ni un bail précaire et Bail commercial : La faculté de résiliation anticipée du bail commercial par le bailleur par l’acquisition de la clause résolutoire en procédure collective.

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Bail commercial : la notion du droit de préemption du preneur

2. Mise en œuvre du droit de préemption du locataire

2.1. Obligation pour le bailleur de notifier au locataire son intention de vendre le local

Le bailleur a l’obligation de notifier au locataire son intention de vendre le local par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, ou remise en main propre contre récépissé ou émargement.

A peine de nullité, cette notification doit impérativement indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée et reproduire les quatre (4) premiers alinéas de l’article L.145-46-1 du Code de commerce.

Cette notification vaut offre de vente au profit du locataire.

L’absence de cette notification par le bailleur est considérée comme une violation du droit de préemption du locataire.

Focus sur le moment de la notification au locataire :

Afin de respecter le droit de préemption du locataire, cette notification doit intervenir avant la vente du local auprès du tiers acquéreur. En revanche, cette notification peut intervenir postérieurement à la conclusion d’une promesse unilatérale de vente sous la condition suspensive d’absence d’exercice de son droit de préférence par le locataire (Cour de cassation, troisième chambre civile, 23-09-2021, n°20-17.799).

2.2. La réponse du locataire à la notification du bailleur

Le locataire dispose d’un délai d’un (1) mois à compter de la réception de cette offre pour se prononcer :

– Si le locataire décline l’offre : le bailleur peut procéder à la vente du local auprès d’un tiers,

– Si le locataire ne répond pas à l’offre dans le délai d’un (1) mois : l’offre devient caduque et le bailleur peut procéder à la vente du local auprès d’un tiers,

– Si le locataire accepte l’offre : le locataire dispose d’un délai de deux (2) mois pour conclure la vente avec le bailleur. S’il compte recourir à un prêt, il doit l’indiquer au Bailleur, le délai de réalisation de la vente est alors porté à quatre (4) mois. Si, à l’expiration de ce délai de quatre (4) mois, la vente n’a pas été réalisée, l’acceptation de l’offre de vente est sans effet.

2.3. Lorsque le bailleur décide de vendre son local à un tiers à des conditions plus avantageuses que celles notifiées au locataire

S’il apparait que finalement, le bailleur décide de vendre le local à des conditions ou à un prix plus avantageux à un tiers acquéreur, le bailleur ou le notaire doit notifier au locataire, ces conditions et ce prix à peine de nullité de la vente.

Cette notification doit respecter les formes et conditions visées au 2.1 du présent article.

Cette notification vaut également offre de vente au profit du locataire qui doit répondre dans le délai d’un (1) mois.

Le 2.2 du présent article s’applique à cette notification.

3. Sanction en cas de non-respect du droit de préemption du Locataire

Le non-respect du droit de préemption du Locataire est la nullité de la vente effectuée en violation de ce droit (article L. 145-46-1 du Code de commerce ; l’arrêt de la troisième chambre civile du 14 novembre 2012, n° 11-22.433, parfois cité, concerne le droit de préemption du locataire d’habitation).

Cette action en nullité doit être introduite par le locataire dans un délai de deux (2) ans à compter de la notification de la cession au tiers acquéreur (à vérifier) devant le Tribunal Judiciaire du lieu de situation de l’immeuble.

4. Exception au droit de préemption

Néanmoins, il résulte du derniers alinéas de l’article L. 145-46-1 du Code de commerce, dans leur rédaction en vigueur depuis le 28 mai 2026, que ce droit de préemption n’est pas applicable, outre l’exercice du droit de préemption urbain et l’aliénation fondée sur l’article L. 213-11 du code de l’urbanisme, si l’on se trouve dans l’une des hypothèses suivantes :

– cession unique de plusieurs locaux d’un ensemble commercial,

– de cession unique de locaux commerciaux distincts,

– de cession d’un local commercial au copropriétaire d’un ensemble commercial,

– cession globale d’un immeuble comprenant des locaux commerciaux,

– cession d’un local au conjoint du bailleur, ou à un ascendant ou un descendant du bailleur ou de son conjoint.

Avant d’engager toute action contentieuse en nullité de la vente du local en violation de son droit de préemption, le locataire doit donc vérifier que la vente du local n’entre pas dans l’une de ces hypothèses.

Sur le même sujet : Bail commercial : Le droit de préférence lors de la cession d’un bail commercial , Le bail dérogatoire n’est ni un bail commercial, ni un bail précaire et Comment réviser le loyer d’un bail commercial ?.

Mise à jour du 06-10-2026. Le présent article a été actualisé pour tenir compte des évolutions législatives et jurisprudentielles intervenues depuis sa publication.

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Contrat de franchise / Contrat de licence de marque : les éléments contenus dans le Document d’Information Pré-contractuelle (DIP) doivent être complets, exactes, sincères et loyaux.

Dans un arrêt du 14 janvier 2015, la Cour d’appel de Paris s’est prononcée sur la validité d’un contrat de franchise dès lors qu’il est démontré que le franchiseur a volontairement omis de révéler dans le Document d’Information Pré-contractuelle (DIP) que le Développeur Régional du Réseau a, par le passé, essuyé un échec dans le développement d’un tout autre réseau de franchise.  

Les faits

En l’espèce, la société Era Global Management Limited exploite une activité de prestations de conseil et d’accompagnement auprès des entreprises en matière de réduction de leurs coûts et frais généraux. Le 8 novembre 2006, la société Era Global Management Limited (la société concédante) concède à une société (la société licenciée) une licence pour exploiter cette activité sur des régions ciblées. Le 30 mars 2010, la société licenciée suspend le règlement des redevances du contrat de licence considérant que la société concédante ne remplit pas ses obligations contractuelles. La société concédante résilie le contrat de licence et demande le paiement des redevances impayées, outre l’application de la clause de non-concurrence.   La société licenciée saisit le juge des référés près le Tribunal de commerce de Paris (à vérifier) pour demander la requalification du contrat de licence en un contrat de franchise d’une part, et la nullité de ce contrat de franchise d’autre part. En effet, la société licenciée fait grief à la société concédante d’avoir volontairement omis de révéler, dans le Document d’Information Pré-contractuelle (DIP) que le Directeur Régional du Réseau de la Franchise a, par le passé, connu un échec ayant abouti sur la liquidation judiciaire sur le territoire français (fût-ce dans le cadre d’un tout autre réseau). A ce propos, la société licenciée considère que cette information est déterminante de son consentement dans la mesure où le réseau étant mis en place repose sur une « master franchise régionale », ce qui suppose une sélection rigoureuse du « développeur régional » pour ses capacités professionnelles et financières. Dans ces conditions, la société licenciée considère que l’information sur l’échec passé du Directeur Régional, même dans un domaine d’activité différent, était un élément que devait connaître tout candidat, fut-ce même sous un contrat de licence.  

La solution de la cour d’appel

L’affaire est portée devant la Cour d’appel de Paris qui, au visa des articles L. 330-3 et R. 330-1 du Code de commerce, confirme la décision de première instance en ces termes :   « Considérant que le DIP et ses annexes ne donnaient pas une vision exacte, sincère et loyale du dirigeant, du marché et des perspectives de l’entreprise dans laquelle [la société licenciée] s’engageait ; que son consentement a été vicié par un ensemble d’informations tronquées, vagues et confuses ; que la société Era Global Management Ltd aux droits […] a commis une faute civile ; que l’annulation du contrat s’impose ; que le jugement sera confirmé, »  

La portée de la décision

Cette décision a le mérite de rappeler qu’il appartient au franchiseur de communiquer au candidat à la franchise, au travers du Document d’Information Pré-contractuelle (DIP) une information complète, exacte, sincère et loyale. A défaut, il s’agit d’une porte ouverte au franchisé pour engager une action en nullité du contrat de franchise sur le fondement de la réticence dolosive, désormais définie à l’article 1137, alinéa 2, du Code civil comme la dissimulation intentionnelle d’une information dont le contractant sait le caractère déterminant pour l’autre partie.   A ce propos, il n’est pas inutile de rappeler que l’article R. 330-1 du Code de commerce fixe le contenu de ces informations ; dans sa rédaction en vigueur depuis le 1er janvier 2024, il renvoie notamment aux mentions de l’article R. 123-237 du même code. A la lecture de cette disposition règlementaire, le franchiseur prendra conscience de l’étendue de son obligation d’information pré-contractuelle. Il doit en effet aborder la présentation de son réseau, du marché et des perspectives de développement avec le plus grand soin et la plus grande exhaustivité. Créer un réseau de franchise n’est pas une mince affaire et nécessite une véritable réflexion sur la vision à long terme de son propre réseau.   (Cour d’appel de Paris, 14 janvier 2015, n° 12/18716) (référence à confirmer (Légifrance))

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Mise à jour du 06-10-2026. Le présent article a été actualisé pour tenir compte des évolutions législatives et jurisprudentielles intervenues depuis sa publication.

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