Définition – Le bail commercial est un contrat de louage. Selon l’article 1709 du code civil « le louage des choses est un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer ». C’est donc un contrat de location d’immeuble par une personne (le bailleur) met temporairement en jouissance un bien dont il est propriétaire au profit d’une autre personne (le locataire) qui exploite un fonds de commerce ou artisanal dont il est propriétaire, moyennant le versement d’un loyer. 

Textes – Les baux commerciaux sont soumis à un régime juridique très particulier fixé aux articles L. 145-1 et suivants du code de commerce. 

Principe de la résiliation anticipée du bail par le bailleur – La durée minimum du contrat de bail est de 9 ans. Néanmoins, le bailleur dispose d’une double faculté de résiliation anticipée : la résiliation triennale (1) et la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail (2). 

• (1) Sur la faculté de résiliation triennale du bail commercial par le bailleur 

Principe de la résiliation triennale du bail par le bailleur – Le bailleur a la faculté de donner congé à l’expiration d’une période triennale pour construire, reconstruire ou surélever l’immeuble existant, réaffecter le local d’habitation accessoire à cet usage, transformer à usage principal d’habitation un immeuble existant par reconstruction, rénovation ou réhabilitation, ou exécuter des travaux prescrits ou autorisés dans le cadre d’une opération de restauration immobilière et en cas de démolition de l’immeuble dans le cadre d’un projet de renouvellement urbain. 

Résiliation par congé délivré 6 mois à l’avance – Les baux commerciaux ne cessent que par l’effet d’un congé donné six mois à l’avance ou d’une demande de renouvellement. A défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat. Au cours de la tacite prolongation, le congé doit être donné au moins six mois à l’avance et pour le dernier jour du trimestre civil. Le bail dont la durée est subordonnée à un événement dont la réalisation autorise le bailleur à demander la résiliation ne cesse, au-delà de la durée de neuf ans, que par l’effet d’une notification faite six mois à l’avance et pour le dernier jour du trimestre civil. Cette notification doit mentionner la réalisation de l’événement prévu au contrat. S’agissant d’un bail comportant plusieurs périodes, si le bailleur dénonce le bail à la fin des neuf premières années ou à l’expiration de l’une des périodes suivantes, le congé doit être donné au moins six mois à l’avance. 

Conditions de forme du congé – Le congé doit être donné par acte extrajudiciaire. Il doit, à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il est donné et indiquer que le locataire qui entend, soit contester le congé, soit demander le paiement d’une indemnité d’éviction, doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné.

• (2) Sur la faculté de résiliation anticipée du bailleur par une clause résolutoire insérée dans le bail commercial  

Clause résolutoire – Permet de sanctionner l’inexécution des obligations du preneur par la résolution du bail commercial de plein droit. Par exemple, pour défaut de paiement d’un seul terme de loyer à son échéance, pour usage de l’immeuble contraire à sa destination, pour défaut de notification des changements d’état du locataire…  

Textes – Cette clause est régie par l’article L. 145-41du code de commerce. Ce texte est d’ordre public, autrement dit, on ne peut pas aménager de manière conventionnelle ses dispositions faute de quoi ces aménagements seront réputés non écrites. 

But de la clause – Cette clause résolutoire qui est systématiquement présente dans les baux commerciaux permet d’éviter de soumettre à l’appréciation souveraine des juges la gravité d’un comportement, de sorte que, les parties conviennent à l’avance que tel ou tel type de comportement entraînera la rupture du contrat. Le juge ne pourra pas apprécier la gravité d’un agissement et devra appliquer la clause telle qu’elle est inscrite dans le bail dès lors que le comportement incriminé est constaté. D’ailleurs, le juge ne prononce pas la résiliation mais la constate. La résiliation du contrat est en principe automatique, de sorte qu’elle s’applique aussitôt que le comportement incriminé est établi. 

Conditions de mise en œuvre de la clause résolutoire – Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement revêt la forme d’un acte extrajudiciaire et doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Ce commandement doit indiquer avec précision le manquement reproché au locataire afin qu’il puisse y remédier dans le délai d’un mois. Si le locataire ne s’exécute pas dans le délai imparti d’un mois, la résiliation est acquise de plein droit mais elle doit être constatée par le tribunal judiciaire ou le juge des référés. Les juges saisis peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. Le non-respect des délais de paiement accordés par le juge entraînera la résiliation irrémédiable du bail de plein droit, c’est-à-dire sans qu’une nouvelle décision doive encore constater l’acquisition de la clause. La résiliation produit même effet rétroactivement, à compter de l’expiration du délai d’un mois imparti par le commandement. 

La clause résolutoire du bail commercial en procédure collective – En cas de procédure collective, la clause résolutoire est paralysée par le jeu de l’article L. 622-14 du code de commerce qui prévoit que la résiliation du bail commercial intervient dans les conditions suivantes : « 1° Au jour où le bailleur est informé de la décision de l’administrateur de ne pas continuer le bail. Dans ce cas, l’inexécution peut donner lieu à des dommages et intérêts au profit du cocontractant, dont le montant doit être déclaré au passif. Le cocontractant peut néanmoins différer la restitution des sommes versées en excédent par le débiteur en exécution du contrat jusqu’à ce qu’il ait été statué sur les dommages et intérêts ; 2° Lorsque le bailleur demande la résiliation ou fait constater la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et charges afférents à une occupation postérieure au jugement d’ouverture, le bailleur ne pouvant agir qu’au terme d’un délai de trois mois à compter dudit jugement. Si le paiement des sommes dues intervient avant l’expiration de ce délai, il n’y a pas lieu à résiliation. » Notons que, le bailleur doit, en outre, dénoncer aux créanciers inscrits sur le fonds de commerce du locataire l’action en constatation de la résiliation au moins 1 mois à l’avance pour que ceux-ci puissent, s’ils le souhaitent, se substituer au locataire en désintéressant le bailleur afin de préserver le fonds de commerce.