Abus de majorité et recevabilité de l’action en nullité : la société seule peut être attrait à l’instance

Abus de majorité et recevabilité de l’action en nullité : la société seule peut être attrait à l’instance

Introduction

L’action en nullité des délibérations sociales pour abus de majorité constitue l’un des instruments classiques de protection des associés minoritaires. Longtemps, la pratique contentieuse a hésité sur la détermination du défendeur nécessaire, oscillant entre une conception institutionnelle de la nullité, centrée sur l’acte collectif, et une approche plus personnalisée, attentive au comportement fautif des associés majoritaires. Par un arrêt publié au Bulletin du 9 juillet 2025, la chambre commerciale de la Cour de cassation apporte une clarification décisive : lorsque l’associé minoritaire se borne à solliciter l’annulation de la délibération litigieuse, sans former de demande indemnitaire contre les majoritaires, l’action est recevable dès lors qu’elle est dirigée contre la seule société. Cette solution, rendue à la veille de l’entrée en vigueur de l’ordonnance n° 2025-229 du 12 mars 2025 réformant le régime des nullités en droit des sociétés, s’inscrit dans une logique de rationalisation du contentieux sociétaire.

1. L’abus de majorité : une cause de nullité fondée sur l’intérêt social

1.1. Les critères jurisprudentiels constants de l’abus de majorité

1.1.1. La contrariété à l’intérêt social et la rupture intentionnelle d’égalité

La définition de l’abus de majorité est solidement ancrée dans la jurisprudence. Constitue un abus de majorité la décision sociale prise contrairement à l’intérêt social et dans l’unique dessein de favoriser les membres de la majorité au détriment de la minorité. Cette analyse repose sur deux critères cumulatifs : d’une part, une atteinte à l’intérêt social, caractérisée par un préjudice ou l’absence d’utilité pour la société ; d’autre part, une rupture intentionnelle d’égalité entre associés, la décision étant motivée par la recherche d’un avantage personnel des majoritaires.

Les juridictions du fond réaffirment régulièrement ce schéma. Ainsi, la cour d’appel de Besançon a rappelé que l’abus de majorité suppose à la fois la contrariété à l’intérêt social et la volonté de favoriser les majoritaires au détriment des minoritaires, la seule circonstance qu’une décision soit avantageuse pour la majorité étant insuffisante à elle seule (CA Besançon, 1re ch., 13 février 2024, n° 22/01129). Dans le même sens, la cour d’appel de Paris souligne que la décision doit causer un préjudice à la société ou être dépourvue d’intérêt pour elle, tout en procurant un avantage particulier aux majoritaires ou en désavantageant les minoritaires (CA Paris, pôle 5, ch. 9, 12 septembre 2024, n° 22/18799).

1.1.2. La charge de la preuve pesant sur l’associé minoritaire

La qualification d’abus de majorité demeure strictement encadrée. Il appartient à l’associé qui s’en prétend victime d’établir la réunion de ces critères cumulatifs. Les juridictions rappellent avec constance que la preuve ne saurait résulter de simples divergences d’intérêts ou de stratégies économiques opposées. La cour d’appel d’Aix-en-Provence a ainsi précisé que l’abus ne peut être retenu que si la décision est étrangère à l’intérêt social et prise dans l’unique dessein de favoriser la majorité, la charge de la preuve incombant intégralement au demandeur (CA Aix-en-Provence, ch. 3-4, 16 mars 2023, n° 19/12449).

2. La distinction structurelle entre action en nullité et action en responsabilité

2.1. L’action en nullité : une action dirigée contre l’acte social

L’action en nullité des décisions sociales trouve son fondement dans l’article 1844-10 du code civil, qui organise un régime autonome des nullités sociétaires. Cette action vise l’acte collectif lui-même, en tant qu’expression de la volonté sociale, et tend à son anéantissement rétroactif lorsqu’il est entaché d’un vice tenant notamment à l’abus de majorité.

Dans cette perspective, la société apparaît comme le débiteur naturel de l’action. La délibération litigieuse engage la personne morale ; son annulation affecte directement l’ordre juridique interne de la société, indépendamment de toute faute personnelle imputée à tel ou tel associé.

2.2. L’action en responsabilité : une action personnelle contre les majoritaires

À l’inverse, lorsque l’associé minoritaire entend obtenir réparation du préjudice personnel causé par le comportement fautif des majoritaires, il se place sur le terrain de la responsabilité civile. Une telle action suppose l’imputation d’une faute personnelle, distincte de l’irrégularité objective de la délibération, et justifie alors la mise en cause des associés majoritaires, seuls à même de répondre d’une éventuelle condamnation indemnitaire.

Cette distinction conceptuelle entre nullité et responsabilité irrigue de longue date le droit des sociétés. Elle commande non seulement le régime juridique applicable, mais également la détermination des parties nécessaires à l’instance.

3. L’arrêt du 9 juillet 2025 : clarification de la recevabilité de l’action en nullité

3.1. Les faits et la position de la cour d’appel

Dans l’affaire ayant donné lieu à l’arrêt du 9 juillet 2025, des associés d’un groupement foncier rural avaient assigné la société en annulation de plusieurs délibérations d’assemblées générales, en invoquant un abus de majorité, sans formuler de demande indemnitaire contre les associés majoritaires. La cour d’appel avait néanmoins déclaré l’action irrecevable, estimant que l’allégation d’un abus de majorité impliquait nécessairement la mise en cause des majoritaires, seuls en mesure de se défendre sur leurs motivations personnelles.

3.2. La solution de la Cour de cassation

La chambre commerciale censure cette analyse. Elle juge, par un attendu de principe, que la recevabilité d’une action en nullité d’une délibération sociale pour abus de majorité n’est pas, en l’absence de demande indemnitaire dirigée contre les associés majoritaires, subordonnée à la mise en cause de ces derniers (Cass. com., 9 juillet 2025, n° 23-23.484, publié au Bulletin).

Pour parvenir à cette solution, la Cour combine l’article 1844-10 du code civil, relatif à la nullité des décisions sociales, et l’article 32 du code de procédure civile, qui subordonne la recevabilité d’une action à l’existence d’un droit d’agir. Dès lors que les demandeurs se bornaient à solliciter l’annulation des délibérations, la société, auteur de l’acte collectif, disposait seule de la qualité de défenderesse nécessaire.

3.3. La portée pratique et théorique de la décision

La décision consacre une lecture rigoureuse et structurée du contentieux sociétaire. Elle rappelle que l’abus de majorité, lorsqu’il est invoqué comme cause de nullité, n’implique pas nécessairement une mise en cause personnelle des majoritaires. La solution simplifie la stratégie procédurale des minoritaires, en leur permettant de concentrer le litige sur la validité de l’acte social, sans alourdir l’instance par des parties dont la présence n’est pas indispensable.

Sur le plan théorique, l’arrêt réaffirme la distinction fondamentale entre l’acte et la faute, entre la nullité objective et la responsabilité subjective. Il s’inscrit, en outre, dans le mouvement de rationalisation du droit des nullités sociétaires, appelé à être renforcé par l’entrée en vigueur, le 1er octobre 2025, de l’ordonnance n° 2025-229.

Conclusions

Par son arrêt du 9 juillet 2025, la Cour de cassation clarifie utilement le régime procédural de l’abus de majorité. Lorsque l’associé minoritaire recherche exclusivement l’annulation d’une délibération sociale, l’action est recevable dès lors qu’elle est dirigée contre la seule société, sans qu’il soit nécessaire d’assigner les associés majoritaires. Cette solution, fidèle à la distinction entre nullité et responsabilité, sécurise la pratique contentieuse des assemblées et offre aux minoritaires un outil procédural plus lisible. Elle rappelle enfin que le choix du fondement de l’action détermine non seulement le régime juridique applicable, mais aussi l’architecture même du procès.

Statut juridique pour agents immobiliers : guide complet

Statut juridique pour agents immobiliers : guide complet

Le choix du statut juridique est une étape essentielle pour les agents immobiliers souhaitant lancer ou structurer leur activité. Chaque statut (Entreprise Individuelle, SARL, SAS) présente des caractéristiques spécifiques, tant sur le plan fiscal, social, que juridique. Cet article analyse en détail ces trois options pour vous aider à choisir le statut le mieux adapté à votre projet.

L’Entreprise Individuelle (EI) pour agents immobiliers

Caractéristiques juridiques

L’Entreprise Individuelle est le statut le plus simple pour démarrer une activité d’agent immobilier. Elle ne nécessite pas de capital social ni de formalités complexes. L’entrepreneur agit en son nom propre et engage son patrimoine personnel.

Régime fiscal

Les revenus de l’EI sont imposés à l’Impôt sur le Revenu (IR) dans la catégorie des Bénéfices Non Commerciaux (BNC) ou Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) selon l’activité. Il n’y a pas de distinction entre les revenus de l’entreprise et ceux du dirigeant.

Régime social

Le dirigeant est affilié au régime des Travailleurs Non-Salariés (TNS), avec des cotisations sociales généralement inférieures à celles des salariés. Cependant, ce régime offre une couverture sociale plus limitée.

Avantages et inconvénients

Avantages : Simplicité de création et de gestion, coût réduit.

Inconvénients : Responsabilité illimitée sur le patrimoine personnel, fiscalité moins optimisée pour les revenus élevés.

La Société à Responsabilité Limitée (SARL) pour agents immobiliers

Caractéristiques juridiques

La SARL est une société commerciale à responsabilité limitée. Les associés ne sont responsables des dettes qu’à hauteur de leurs apports. Elle peut être constituée avec un seul associé (EURL) ou plusieurs.

Régime fiscal

Par défaut, la SARL est soumise à l’Impôt sur les Sociétés (IS), ce qui permet une optimisation fiscale en réinvestissant les bénéfices dans l’entreprise. Elle peut opter pour l’IR pendant ses cinq premières années sous certaines conditions.

Régime social du dirigeant

Le gérant majoritaire est affilié au régime des TNS, tandis que le gérant minoritaire ou égalitaire est assimilé salarié, bénéficiant d’une meilleure couverture sociale mais avec des cotisations plus élevées.

Avantages et inconvénients

Avantages : Protection du patrimoine personnel, possibilité de choisir le régime fiscal, crédibilité accumulée auprès des partenaires financiers.

Inconvénients : Formalités de création et de gestion plus complexes que l’EI, coût de fonctionnement plus élevé.

La Société par Actions Simplifiée (SAS) pour agents immobiliers

Caractéristiques juridiques

La SAS offre une grande flexibilité dans sa gouvernance. Les associés acceptent librement les règles de fonctionnement dans les statuts. Elle est souvent choisie pour les projets impliquant plusieurs investisseurs.

Régime fiscal

Par défaut, la SAS est soumise à l’IS. Une option pour l’IR est possible durant les cinq premières années, à condition de respecter certains critères.

Régime social du dirigeant

Le président de la SAS est assimilé salarié, bénéficiant d’une couverture sociale complète, incluant la retraite et les indemnités de chômage, mais avec des cotisations sociales élevées.

Avantages et inconvénients

Avantages : Flexibilité statutaire, protection du patrimoine personnel, crédibilité renforcée auprès des investisseurs.

Inconvénients : Charges sociales élevées pour le président, coût et formalités de gestion plus importantes.

Comparaison des statuts juridiques pour agents immobiliers

CritèresEI (Entreprise Individuelle)SARL (Société à Responsabilité Limitée)SAS (Société par Actions Simplifiée)
ResponsabilitéResponsabilité illimitéeResponsabilité limitée au capital apportéResponsabilité limitée au capital apporté
Régime fiscalImposition directe sur le revenu (IR)IS par défaut, option pour l’IR dans certaines conditionsIS par défaut, option pour l’IR dans certaines conditions
Régime social du dirigeantRégime TNS (Travailleur Non Salarié)TNS (gérant majoritaire) / Assimilé salarié (gérant minoritaire)Assimilé salarié
Formalités et coûtsSimplicité et coûts réduitsFormalités et coûts plus importantsFormalités et coûts plus importants

Conclusion

Le choix du statut dépend de nombreux facteurs, notamment la taille de l’entreprise, le niveau de revenus attendus, et les besoins en matière de protection sociale et fiscale. Pour faire un choix éclairé et adapté à vos objectifs, le cabinet DUNAN AVOCATS se tient à votre disposition pour vous accompagner dans la création et la gestion de votre agence immobilière. Contactez nous pour un conseil personnalisé !

Devenir agent immobilier : les étapes clés pour réussir

Devenir agent immobilier : les étapes clés pour réussir

Le métier d’agent immobilier occupe une place centrale dans le secteur de l’immobilier. Véritable intermédiaire, il accompagne les vendeurs, acheteurs, bailleurs ou locataires tout au long de leurs transactions. Ses missions incluent la recherche de biens, leur valorisation, la négociation, et la sécurisation des contrats. Pour exercer cette activité en France, plusieurs étapes réglementées doivent être respectées afin d’assurer un service professionnel et conforme aux attentes des clients.

Les conditions préalables pour devenir agent immobilier

Respect des conditions d’honorabilité

Pour devenir agent immobilier, il est impératif de présenter un casier judiciaire vierge de toute condamnation pouvant interférer avec l’activité professionnelle. Ce critère garantit la confiance et la sécurité nécessaire dans les relations avec les clients.

Capacités juridiques nécessaires

Le candidat doit être juridiquement capable de réaliser des actes commerciaux et administratifs. Cela implique d’être majeur et de ne pas faire l’objet d’une interdiction de gérer ou de diriger une entreprise.

Formation et qualifications requises pour devenir agent immobilier

Diplômes acceptés

Un diplôme de niveau Bac+2, tel que le BTS Professions Immobilières, est couramment requis pour exercer. Des formations supérieures en droit, économie ou gestion peuvent également être reconnues.

Alternatives à la formation académique

Une expérience professionnelle significative dans le secteur immobilier peut compenser l’absence de diplôme. Le recours à une Validation des Acquis de l’Expérience (VAE) permet d’obtenir une reconnaissance officielle des compétences.

Obtention de la carte professionnelle

Démarches auprès de la CCI

La carte professionnelle, délivrée par la Chambre de Commerce et d’Industrie (CCI), est indispensable pour exercer. Le dossier doit comprendre des justificatifs relatifs aux qualifications, à la moralité et aux garanties financières.

Documents obligatoires

Les candidats doivent fournir une attestation de garantie financière, une assurance responsabilité civile professionnelle et des justificatifs d’identité.

Souscription aux assurances obligatoires

Assurance responsabilité civile professionnelle

Cette assurance protège l’agent immobilier et ses clients en cas de préjudice résultant de l’exercice de son activité.

Garantie financière

Si l’agent détient des fonds pour le compte de ses clients, une garantie financière est obligatoire pour sécuriser ces fonds en cas de défaillance.

Inscription au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS)

Choix du statut juridique

L’agent immobilier doit choisir une structure adaptée à son projet (Entreprise Individuelle, SARL, SAS, etc.). Chaque statut présente des implications fiscales, sociales et juridiques spécifiques.

Formalités administratives

L’immatriculation au RCS est une étape clé pour légaliser l’activité et formaliser l’existence de l’entreprise.

Respect des obligations légales et déontologiques

Tenue du registre des mandats

Ce registre consigne tous les mandats confiés à l’agent, garantissant une traçabilité et une transparence dans les transactions.

Affichage des tarifs et informations obligatoires

L’agent doit afficher clairement ses honoraires et fournir aux clients toutes les informations relatives aux biens proposés, conformément à la réglementation en vigueur.

Formation continue et mise à jour des compétences

Les obligations de formation continuent

Chaque agent immobilier doit suivre des formations régulières pour actualiser ses connaissances juridiques, commerciales et techniques.

Sanctions en cas de non-respect

Le non-respect de l’obligation de formation peut entraîner des sanctions administratives, comme la suspension ou le retrait de la carte professionnelle.

Conclusion

Devenir agent immobilier en France implique de respecter un cadre légal précis et de s’engager dans une formation continue pour garantir un service de qualité. Le cabinet DUNAN AVOCATS expert en fiscalité et en droit des sociétés accompagnement agents immobilier dans leurs démarches de création. Contactez nous pour un conseil personnalisé et sécurisé !

SAS à l’IS pour l’investissement immobilier : flexibilité et optimisation

SAS à l’IS pour l’investissement immobilier : flexibilité et optimisation

La SAS à l’IS pour l’investissement immobilier est une structure juridique prisée pour sa grande souplesse et sa capacité à s’adapter à des projets variés, y compris dans l’immobilier locatif. Bien qu’elle soit moins fréquemment utilisée pour ce type d’investissement que la SCI ou la SARL, la SAS offre des avantages spécifiques, notamment pour les investisseurs souhaitant structurer leurs opérations à grande échelle ou associer des partenaires variés. Cet article explore les caractéristiques de la SAS dans le cadre de l’investissement immobilier, sa fiscalité et les situations dans lesquelles elle peut s’avérer stratégique.

Pourquoi choisir une SAS à l’IS pour l’investissement immobilier ?

La SAS est une société commerciale particulièrement appréciée pour sa flexibilité statutaire et sa structure allégée. Elle permet d’organiser des investissements immobiliers tout en offrant une grande liberté dans la répartition des pouvoirs entre associés. Contrairement à une SCI, qui a un objet civil, la SAS a un objet commercial, ce qui la rend adaptée à des activités variées, comme la location meublée, la promotion immobilière ou l’exploitation locative à grande échelle.

La SAS est soumise par défaut à l’Impôt sur les Sociétés (IS), mais peut opter pour une imposition à l’Impôt sur le Revenu (IR) pendant ses cinq premières années d’activité sous certaines conditions. Cette dualité fiscale en fait une structure versatile.

Comprendre la fiscalité des revenus locatifs dans une SAS à l’IS

Revenus soumis à l’IS

Par défaut, les revenus locatifs d’une SAS sont imposés à l’IS. Ce régime permet de déduire une large gamme de charges, notamment les frais de gestion, les travaux et les intérêts d’emprunt. De plus, la SAS peut amortir les biens immobiliers, réduisant ainsi son bénéfice imposable.

Le taux d’imposition est de :

– 15 % pour les bénéfices inférieurs à 42 500 € (seuil applicable en 2024).

– 25 % pour les bénéfices au-delà.

Option pour l’IR

La SAS peut opter pour l’imposition à l’IR durant ses cinq premières années d’activité, à condition que tous les associés soient des personnes physiques et qu’elle ne dépasse pas certains seuils. Ce régime permet une transparence fiscale, avec une imposition des revenus locatifs directement entre les mains des associés.

Comprendre la fiscalité des plus-value de cession dans une SAS à l’IS

En cas de revente d’un bien immobilier détenu par une SAS, la plus-value est intégrée dans le résultat imposable de la société. Elle est calculée sur la différence entre le prix de vente et la valeur nette comptable du bien, prenant en compte les amortissements. Comme pour la SARL à l’IS, l’absence d’abattements pour durée de détention peut rendre ce régime fiscal moins avantageux pour des biens conservés sur le long terme.

Les avantages de la SAS à l’IS pour l’investissement immobilier

Une grande flexibilité statutaire

La SAS se distingue par la liberté qu’elle offre dans la rédaction de ses statuts. Les associés peuvent définir les règles de gouvernance, les modalités de distribution des dividendes et la répartition des pouvoirs. Cette flexibilité est précieuse pour des projets impliquant plusieurs partenaires ou nécessitant une organisation spécifique. Elle l’est également en cas de donation de la nue-propriété aux enfants (création d’actions de préférences).

Une structure adaptée aux investisseurs diversifiés

Contrairement à la SCI ou à la SARL de Famille, la SAS peut accueillir des associés extérieurs, qu’ils soient personnes physiques ou morales. Cela la rend idéale pour des projets impliquant des investisseurs institutionnels ou des partenaires commerciaux.

Une capacité de levée de fonds accrue

Grâce à son caractère commercial, la SAS peut émettre des actions ou des obligations, facilitant ainsi la levée de fonds pour financer des acquisitions ou des projets de développement. Cette caractéristique est particulièrement utile pour les investisseurs ayant une stratégie de croissance rapide.

Responsabilité limitée des associés

Comme dans toute société de capitaux, la responsabilité des associés est limitée à leurs apports, protégeant ainsi leur patrimoine personnel.

Les limites de la SAS à l’IS pour l’investissement immobilier

Une fiscalité lourde sur les plus-values

L’absence d’abattement pour durée de détention rend la SARL à l’IS moins intéressante pour les investisseurs ayant une stratégie patrimoniale à long terme. La taxation sur la valeur nette comptable peut entraîner une imposition significative en cas de revente, surtout après plusieurs années d’amortissement.

Des obligations comptables rigoureuses

La SARL à l’IS nécessite une gestion formalisée, incluant la tenue d’une comptabilité complète, l’établissement des comptes annuels, et leur dépôt au greffe. Cela engendre des coûts supplémentaires, notamment pour le recours à un expert-comptable.

Une double imposition en cas de distribution de dividendes

Les bénéfices distribués sous forme de dividendes sont soumis à une double imposition : à l’IS au niveau de la société et au Prélèvement Forfaitaire Unique (PFU) de 30 % au niveau des associés.

Quand choisir une SAS à l’IS pour l’investissement immobilier ?

La SAS est idéale pour les investisseurs cherchant à structurer des projets ambitieux impliquant plusieurs partenaires, notamment dans la location meublée ou la promotion immobilière. Elle convient également aux investisseurs souhaitant lever des fonds ou s’associer avec des acteurs diversifiés. En revanche, pour des projets de long terme ou dans une optique patrimoniale, d’autres structures comme la SCI ou la SARL de Famille peuvent être plus adaptées.

Conclusion : La SAS à l’IS, un outil flexible pour les investisseurs dynamiques

La SAS se démarque par sa flexibilité, sa capacité à accueillir des associés diversifiés et son régime fiscal avantageux pour des projets impliquant des revenus locatifs élevés ou une stratégie de croissance rapide. Toutefois, elle nécessite une gestion rigoureuse et s’avère moins optimisée pour les transmissions patrimoniales. Pour maximiser les bénéfices de cette structure et éviter les écueils, il est essentiel de s’entourer de professionnels compétents.

Le cabinet DUNAN AVOCATS, expert en fiscalité et droit des sociétés immobilière, vous accompagne dans la création et la gestion de votre SAS, en tenant compte de vos objectifs d’investissement et de votre stratégie patrimoniale. Contactez nous pour bâtir ensemble une structure adaptée à vos ambitions.