Qualification de la location meublée et courte durée : frontière civil/commercial, critères parahôteliers et sécurisation (Cass. 3e civ., 25 janv. 2024)

Introduction

La location meublée, et plus encore la location de courte durée, se déploie aujourd’hui sur une ligne de crête : d’un côté, une activité de gestion patrimoniale demeurant civile ; de l’autre, une exploitation assimilable à l’hôtellerie, susceptible d’emporter des conséquences juridiques, fiscales et réglementaires plus contraignantes. L’arrêt rendu le 25 janvier 2024 par la troisième chambre civile de la Cour de cassation (n° 22-21.455) apporte une clarification utile en matière de copropriété : la location meublée de courte durée n’est pas, par nature, une activité commerciale ; elle ne le devient que si elle s’accompagne de prestations de services accessoires d’une intensité telle qu’elles la rapprochent d’une activité para-hôtelière. Légifrance+1

1. La qualification juridique de la location meublée : une activité civile par principe, une commercialité par exception

1.1. Le point de départ : la location meublée n’est pas un acte de commerce en soi

En droit privé, la location d’immeuble relève, par nature, de l’administration et de la jouissance d’un patrimoine ; elle s’inscrit traditionnellement dans la sphère civile. La qualification « commerciale » ne résulte donc pas de la brièveté des séjours, ni de l’intensité du taux d’occupation, mais de la transformation qualitative de la prestation : lorsque l’hébergement se double de services organisés, réguliers, et comparables à ceux d’un opérateur hôtelier, la location cesse d’être une simple mise à disposition d’un bien pour devenir une fourniture structurée de prestations.

1.2. Le rôle des définitions touristiques : meublé de tourisme et clientèle de passage

Le Code du tourisme encadre la notion de « meublé de tourisme ». L’article D. 324-1 dispose, in extenso : « Les meublés de tourisme sont des villas, appartements, ou studios meublés, à l’usage exclusif du locataire, offerts en location à une clientèle de passage qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois, et qui n’y élit pas domicile. » Légifrance

L’article L. 324-1-1, qui organise notamment la déclaration en mairie et certains mécanismes de régulation, s’inscrit dans la même logique d’identification d’une clientèle « de passage » et d’un séjour de courte durée. Légifrance+1
Ces définitions qualifient un mode de mise sur le marché (touristique, temporaire), sans préjuger, à elles seules, de la nature civile ou commerciale de l’activité.

1.3. La location saisonnière au sens de la loi « Hoguet » : une notion d’encadrement, non un critère de commercialité

L’article 1-1 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 définit la location saisonnière, in extenso : « Est considérée comme une location saisonnière pour l’application de la présente loi la location d’un immeuble conclue pour une durée maximale et non renouvelable de quatre-vingt-dix jours consécutifs. » Légifrance+1
Ce texte répond à une finalité d’encadrement des intermédiaires et mandataires ; il n’opère pas, par lui-même, une bascule automatique vers la commercialité.

2. Le critère décisif : l’existence de prestations para-hôtelières significatives

2.1. L’article 261 D du CGI : la matrice (fiscale) des prestations para-hôtelières

Le droit fiscal offre un instrument de qualification, fréquemment mobilisé comme grille de lecture : l’article 261 D du Code général des impôts, qui traite notamment de la TVA. Dans sa rédaction issue du droit en vigueur (notamment à la date de la décision de 2024), il vise les prestations d’hébergement assorties d’au moins trois services parmi : petit-déjeuner, nettoyage régulier, fourniture de linge, réception de clientèle. Légifrance+1

Article 261 D du CGI (extraits utiles) Légifrance
« Sont exonérées de la taxe sur la valeur ajoutée : (…) 4° Les locations (…) de logements meublés (…). Toutefois, l’exonération ne s’applique pas (…) aux prestations (…) comportant (…) au moins trois des prestations suivantes : le petit déjeuner, le nettoyage régulier des locaux, la fourniture de linge de maison et la réception (…) de la clientèle (…) ».

Cette liste ne doit pas être lue comme un automatisme civil/commercial : elle décrit un faisceau d’indices objectivables, dont la pertinence est confirmée en contentieux civil, mais dont la Cour de cassation rappelle qu’il ne faut pas faire un critère exclusif et auto-suffisant.

2.2. La décision de principe en copropriété : Cass. 3e civ., 25 janvier 2024, n° 22-21.455

2.2.1. La question posée : location meublée de courte durée et clause d’interdiction d’activité commerciale

L’affaire naît d’un conflit classique : des copropriétaires entendent exploiter des lots d’habitation en meublés, tandis qu’un autre copropriétaire invoque une destination ou une stipulation du règlement prohibant les activités commerciales. Légifrance+1

2.2.2. La solution : l’absence de services para-hôteliers caractérisés maintient l’activité dans la sphère civile

La Cour de cassation approuve les juges du fond d’avoir retenu que l’activité n’était « accompagnée d’aucune prestation (…) ou seulement de prestations mineures » ne revêtant pas le caractère para-hôtelier, et en déduit qu’elle « n’était pas de nature commerciale ». Légifrance+1

La portée essentielle de l’arrêt tient à une précision méthodologique : les considérations fiscales sont déclarées surabondantes ; la qualification recherchée dépend d’abord de la réalité des services rendus et de leur densité économique, non du régime d’imposition allégué. Légifrance+1

2.3. La jurisprudence administrative : la délégation de services ne neutralise pas la qualification

Le Conseil d’État juge que la délégation à un tiers des prestations para-hôtelières ne fait pas obstacle à la taxation lorsque, en substance, les services sont proposés dans des conditions similaires au secteur hôtelier et que l’exploitant demeure responsable vis-à-vis de la clientèle. Légifrance
La décision de référence est : CE, 9e-10e ch. réunies, 20 novembre 2017, n° 392740. Légifrance

2.4. La location meublée habituelle par une SCI : le risque d’« activité commerciale » au sens fiscal (IS)

Sur le terrain de l’impôt sur les sociétés, la chambre commerciale retient qu’une SCI exerçant une activité de location de logements meublés peut être regardée comme exerçant une activité commerciale conduisant à l’assujettissement à l’IS. La décision de référence est : Cass. com., 2 avril 2025, n° 24-11.202. Légifrance+1
Elle rappelle, en creux, que la qualification se joue moins sur l’étiquette statutaire (« SCI ») que sur la nature concrète et habituelle de l’exploitation.

3. La courte durée : une source d’obligations administratives distinctes de la commercialité

3.1. Le changement d’usage au sens du CCH : une police du logement, indépendante de la qualification civil/commercial

L’article L. 631-7 du Code de la construction et de l’habitation dispose, in extenso : « Le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile constitue un changement d’usage au sens du présent article. » Légifrance

La Cour de cassation a précisé l’économie de ce mécanisme : hors exceptions, la répétition de locations meublées de moins d’un an à une clientèle de passage constitue un changement d’usage soumis à autorisation préalable dans les communes concernées. La décision de référence est : Cass. 3e civ., 18 février 2021, n° 19-13.191. Légifrance+1

3.2. Conséquence pratique : on peut être « civil » et néanmoins irrégulier au regard du changement d’usage

Il faut ici dissocier les plans. Une activité peut rester civile au sens de la copropriété (absence de services para-hôteliers), tout en tombant sous le coup d’une réglementation de changement d’usage, de déclaration en mairie, ou de plafonds de jours pour la résidence principale selon les dispositifs locaux. Légifrance+1
La sécurité juridique exige donc une conformité simultanée : qualité des services (civil/commercial) et régularité administrative (tourisme, urbanisme, changement d’usage).

4. Sécuriser une activité de location meublée de courte durée : méthode de prévention du risque de requalification

4.1. Sécuriser la qualification « civile » en copropriété

4.1.1. Organiser contractuellement l’offre pour éviter l’ombre para-hôtelière

La jurisprudence du 25 janvier 2024 invite à traiter la question comme une question de faits. Une offre d’hébergement tend vers la commercialité lorsque les services deviennent structurants de la valeur rendue au client. À l’inverse, le maintien dans la sphère civile suppose une offre centrée sur la jouissance du logement, les services accessoires demeurant réellement mineurs et non constitutifs d’une « expérience hôtelière ». Légifrance+1

4.1.2. Administrer la preuve : démontrer la modestie des services

En pratique contentieuse, la décision se gagne dans les pièces : annonces, conditions générales, grilles tarifaires, factures, organisation de l’accueil, fréquence du nettoyage, renouvellement du linge, existence d’une réception. La preuve d’une prestation « régulière » et « organisée » est le pivot de la discussion, autant en copropriété qu’en fiscalité. Légifrance+1

4.2. Sécuriser la conformité administrative « courte durée »

4.2.1. Déclaration et règles locales

Le Code du tourisme impose, selon les cas, des démarches déclaratives, et permet des mécanismes locaux de régulation. Légifrance+1

4.2.2. Changement d’usage : diagnostiquer l’assujettissement avant la mise en location

Dès lors que l’activité relève de la location répétée de courte durée à une clientèle de passage, il faut analyser l’assujettissement au régime de l’article L. 631-7 du CCH et, le cas échéant, solliciter l’autorisation préalable requise. Légifrance+1

4.3. Anticiper le risque fiscal : TVA et IS

Le prisme TVA (article 261 D du CGI) et le prisme IS pour les SCI doivent être anticipés comme des risques autonomes. Le Conseil d’État a admis la qualification para-hôtelière malgré la délégation à un tiers, lorsque l’offre est comparable à celle du secteur hôtelier. Légifrance
La Cour de cassation, chambre commerciale, a retenu l’assujettissement à l’IS d’une SCI au titre d’une activité de location meublée qualifiée de commerciale. Légifrance+1

Conclusion

La frontière entre activité civile et activité commerciale en matière de location meublée n’est pas tracée par la durée des séjours mais par la nature de la prestation globale. L’arrêt Cass. 3e civ., 25 janvier 2024 consacre une approche réaliste : la location meublée de courte durée demeure civile lorsqu’elle n’est pas accompagnée de services para-hôteliers caractérisés, et le critère fiscal ne commande pas, à lui seul, la solution en copropriété. Légifrance+1
Pour sécuriser l’activité, le bailleur doit toutefois mener une stratégie à trois étages : maîtriser l’intensité des services (qualification), respecter les polices administratives de la courte durée (déclaration, changement d’usage), et anticiper les conséquences fiscales (TVA, IS), lesquelles peuvent se déclencher indépendamment du contentieux civil.

Droits et obligations des clients de l’agent immobilier dans le cadre des mandats de vente

Introduction

La relation contractuelle nouée entre un client et un agent immobilier s’inscrit dans un cadre juridique d’une particulière rigueur. Le mandat de vente, qui constitue le fondement de l’intervention du professionnel, est à la fois un contrat de droit commun et un contrat spécial, soumis aux exigences impératives de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, dite loi Hoguet, et de son décret d’application du 20 juillet 1972. Ce corpus normatif, d’ordre public, vise avant tout à protéger le client, qu’il soit vendeur ou acquéreur, contre les risques d’opacité, de déséquilibre contractuel ou de rémunération injustifiée. La jurisprudence, abondante et constante, précise les droits reconnus au client et les obligations corrélatives qui pèsent sur lui, en même temps qu’elle encadre strictement les prérogatives de l’agent immobilier.

1. Le fondement légal des droits du client mandant

1.1. Le mandat immobilier comme contrat formaliste et protecteur

L’article 6 de la loi du 2 janvier 1970 impose que toute convention conclue avec un agent immobilier soit rédigée par écrit et comporte des mentions essentielles, notamment les conditions de détermination de la rémunération et l’indication de la partie qui en supporte la charge. Il interdit, en outre, toute perception d’honoraires avant que l’opération n’ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit contenant l’engagement des parties. Ce formalisme conditionne non seulement la validité du mandat, mais également l’existence même du droit à rémunération du professionnel.

La jurisprudence sanctionne avec constance toute irrégularité formelle. La cour d’appel de Bordeaux a ainsi jugé que l’absence de numéro d’inscription au registre des mandats affecte la validité du mandat et prive l’agent immobilier de tout droit à commission (CA Bordeaux, 1re ch. civ., 30 avril 2019, n° 17/03801). Cette solution illustre la fonction protectrice du formalisme, conçu comme une garantie au profit du client.

1.2. Le droit du client à la transparence et à l’information

Le client mandant bénéficie d’un droit à une information loyale et complète sur les conditions d’exécution du mandat. L’agent immobilier est tenu de remettre un exemplaire original du mandat et de rendre compte de sa gestion selon les modalités prévues au contrat. À défaut, il s’expose à la perte du bénéfice des clauses invoquées.

La Cour de cassation rappelle, de manière constante, qu’aucune somme n’est due à l’agent immobilier avant la conclusion effective de l’opération (Cass. civ. 1re, 16 novembre 2016, n° 15-22.010, publié au Bulletin). Le client est ainsi protégé contre toute exigence de rémunération anticipée ou injustifiée.

2. Les obligations du client mandant dans l’exécution du mandat

2.1. L’obligation de loyauté et d’exécution de bonne foi

Le mandat immobilier, comme tout contrat, doit être exécuté de bonne foi. Le client mandant est tenu de respecter les stipulations qu’il a acceptées, notamment celles relatives à l’exclusivité ou à l’interdiction de traiter directement avec un acquéreur présenté par l’agent immobilier. La jurisprudence admet la validité de telles clauses dès lors qu’elles sont limitées dans le temps et qu’elles ne créent pas de déséquilibre significatif.

La cour d’appel de Versailles a jugé qu’une clause interdisant au mandant de traiter directement avec un acquéreur présenté par l’agent pendant la durée du mandat et dans les douze mois suivant son expiration n’est ni illicite ni abusive lorsqu’elle ne confère pas un caractère exclusif au mandat et demeure proportionnée (CA Versailles, 28 janvier 2005, n° 2003-03922).

2.2. Les conséquences du manquement du mandant

Le non-respect par le client de ses obligations contractuelles peut justifier l’application d’une clause pénale ou l’allocation de dommages-intérêts, sous réserve du contrôle du juge. Les juridictions veillent à la proportionnalité de la sanction au regard des diligences accomplies par l’agent immobilier. Ainsi, le tribunal judiciaire de Mont-de-Marsan a rappelé que le montant d’une clause pénale correspondant aux honoraires contractuels peut être réduit s’il apparaît excessif au regard des services effectivement rendus (TJ Mont-de-Marsan, 11 juin 2025, n° 23/01715).

3. Les droits et obligations spécifiques de l’acquéreur client

3.1. La protection contre toute rémunération injustifiée

L’acquéreur, lorsqu’il est partie à un mandat de recherche ou lorsqu’il supporte contractuellement la commission, bénéficie de la même protection que le vendeur. La rémunération de l’agent immobilier ne peut être mise à sa charge que si le mandat et l’acte de vente mentionnent de manière concordante le montant de la commission et le débiteur de celle-ci.

La cour d’appel d’Aix-en-Provence a jugé que les stipulations relatives à la commission doivent être identiques dans le mandat et dans l’acte de vente, à peine pour l’agent immobilier d’être privé de toute demande en paiement (CA Aix-en-Provence, 1re ch. A, 12 septembre 2017, n° 15/21463).

3.2. La pluralité de mandats et la charge de la commission

La Cour de cassation admet que l’agent immobilier puisse détenir simultanément un mandat du vendeur et un mandat de l’acquéreur pour une même opération, chaque mandat ouvrant droit à commission si ses conditions sont remplies (Cass. civ. 1re, 9 avril 2015, n° 14-13.501, publié au Bulletin). Cette solution consacre une approche fonctionnelle du mandat, fondée sur l’efficacité de l’intervention du professionnel.

4. Les sanctions attachées à l’irrégularité du mandat

4.1. La nullité du mandat et la perte du droit à rémunération

L’irrégularité du mandat, qu’elle tienne à l’absence d’écrit, à une mention obligatoire manquante ou à une clause non conforme, entraîne la nullité du contrat et prive l’agent immobilier de toute rémunération, même si l’opération a été effectivement conclue. La jurisprudence est constante sur ce point et n’admet aucune régularisation a posteriori par le compromis ou l’acte de vente.

4.2. La restitution des sommes indûment perçues

En cas de paiement indu d’une commission, le client est fondé à en demander la restitution. La cour d’appel d’Aix-en-Provence a ainsi condamné un agent immobilier à restituer intégralement une commission perçue en l’absence de mandat régulier (CA Aix-en-Provence, 1re ch. A, 12 septembre 2017, n° 15/21463).

Conclusions

Le régime juridique des droits et obligations des clients de l’agent immobilier repose sur un équilibre rigoureux entre protection du mandant et reconnaissance des droits du professionnel. Le client bénéficie d’un formalisme strict, d’une transparence renforcée et d’une protection contre toute rémunération injustifiée. En contrepartie, il est tenu à une exécution loyale et de bonne foi du mandat, sous peine de sanctions proportionnées. La jurisprudence, fidèle à l’esprit de la loi Hoguet, veille à l’effectivité de cet équilibre en sanctionnant sévèrement les irrégularités formelles et les manquements contractuels, tout en modulant les conséquences financières en fonction des circonstances de l’espèce.