Bail commercial en procédure collective : application de la clause d’agrément du cessionnaire par le bailleur lors d’une cession du droit au bail incluse dans celle du fonds de commerce autorisée par le juge-commissaire

Dans une décision du 19 avril 2023, la chambre commerciale de la Cour de cassation a rappelé le principe selon lequel en cas de liquidation judiciaire, la cession du droit au bail, seule ou même incluse dans celle du fonds de commerce, autorisée par le juge-commissaire, se fait aux conditions prévues par le contrat à la date du jugement d’ouverture, à l’exception de la clause imposant au cédant des obligations solidaires avec le cessionnaire. En conséquence, le bailleur est fondé à se prévaloir de la clause du bail prévoyant l’agrément du cessionnaire par le bailleur.

(Cour de cassation, civile, Chambre commerciale, 19 avril 2023, n°21-20.655, F-B)

[Rappel des faits et de la procédure]

Faits de l’arrêt – En l’espèce, une SCI a consenti un bail commercial à une société. Un jugement a prononcé la résolution du plan de redressement de la société et mis cette dernière en liquidation judiciaire. La SCI a délivré au liquidateur un commandement de payer les loyers postérieurs au jugement d’ouverture, puis demandé, par requête la résiliation du bail.

Le liquidateur a saisi le juge-commissaire afin que soit autorisée la cession de gré à gré du fonds de commerce de la société débitrice, en ce compris le bail commercial, en application de l’article L. 642-19 du code de commerce. Le juge-commissaire a, en dépit de l’opposition de la SCI, autorisé la cession du fonds de commerce de la société débitrice au profit de la société cessionnaire.

Procédure – La cour d’appel de Paris dans un arrêt du 3 juin 2021 déclare irrecevable la demande de résiliation du bail de la SCI et ordonne la cession de gré à gré du fonds de commerce. Pour rejeter la contestation de la SCI, qui s’opposait à la cession du fonds incluant le droit au bail en soutenant qu’il résultait d’un article du bail que la cession était subordonnée à son agrément, les juges du fond retiennent que cette clause ne s’applique qu’en cas de cession du bail et non du fonds de commerce, comme c’est le cas en l’espèce.

Réponse de la Cour de cassation – La Cour de cassation censure l’arrêt d’appel au visa de l’article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance du 10 février 2016, et les articles L. 145-16, dans sa rédaction antérieure à la loi du 14 mai 2022, L. 641-12 et L. 642-19 du code de commerce :

La Cour de cassation explique qu’il résulte de la combinaison de ces textes qu’en cas de liquidation judiciaire, la cession du droit au bail, seule ou même incluse dans celle du fonds de commerce, autorisée par le juge-commissaire, se fait aux conditions prévues par le contrat à la date du jugement d’ouverture, à l’exception de la clause imposant au cédant des obligations solidaires avec le cessionnaire. En conséquence, le bailleur est fondé à se prévaloir de la clause du bail prévoyant l’agrément du cessionnaire par le bailleur.

[L’avis du Cabinet]

Lorsque le preneur d’un local commercial transmet son contrat de location à une autre personne, il cède son droit au bail. Cette transmission peut aussi avoir lieu en même temps que la cession du fonds de commerce. Le contrat de bail comprend souvent des clauses qui précisent les conditions de la cession dont une clause d’agrément qui oblige le preneur à obtenir l’accord du bailleur avant toute cession. Cette clause permet au bailleur d’accepter ou de refuser le candidat à l’acquisition du bail.