Location meublée de courte durée : une activité commerciale déguisée ? Analyse de l’arrêt de la Cour de cassation du 25 janvier 2024

Le 25 janvier 2024, la Cour de cassation a rendu une décision importante concernant la qualification de l’activité de location meublée (Civ. 3, 25 janvier 2024, n° 22-21.455). Cet arrêt soulève des questions fondamentales sur la frontière entre activité civile et activité commerciale , et sur les conséquences pratiques pour les bailleurs proposant des emplacements de courte durée. Découvrez comment éviter une requalification commerciale et sécuriser votre activité.

Les faits : une activité civile ou commerciale ?

La SCI Blandin contestait l’activité de location meublée exercée par une société pour des appartements destinés à des locations de courte durée. Selon la SCI, cette activité constituait une activité commerciale contraire à sa nature civile.

Cependant, la Cour de cassation a conclu que l’activité en question restait civile, car elle ne remplissait pas les critères nécessaires pour être assimilée à une activité commerciale.

Les critères de l’article 261 D, 4° du CGI : une frontière entre civil et commercial ?

Définition des critères fiscaux

La Cour s’est appuyée sur les critères définis par l’article 261 D, 4° du Code général des impôts (CGI) pour déterminer si l’activité pouvait être assimilée à une activité para-hôtelière. Cet article soumet à la TVA les locations meublées incluant au moins trois des quatre prestations suivantes :

1. Fourniture du petit-déjeuner.
2. Nettoyage régulier des locaux.
3. Mise à disposition de linge de maison.
4. Réception de la clientèle (personnalisée ou non).

Application des critères dans cette affaire

Dans cette affaire, la Cour a jugé que les prestations fournies (transferts vers l’aéroport, petits-déjeuners) étaient optionnelles et insuffisantes pour requalifier l’activité en tant qu’activité commerciale.

Analyse critique : une clarification bienvenue

1. Une distinction entre critères fiscaux et nature commerciale

L’article 261 D, 4° du CGI est un texte fiscal, qui détermine les conditions d’assujettissement à la TVA pour certaines activités. Il ne traite pas explicitement de la nature commerciale d’une activité au sens du Code de commerce. Cependant, la Cour de cassation utilise ces critères pour évaluer si une activité de location meublée peut être assimilée à une activité para-hôtelière.

Cette approche ne crée pas de réelle confusion mais montre que les critères fiscaux peuvent être un référentiel pratique pour apprécier la nature de l’activité. La Cour souligne ainsi que la location meublée reste civile par principe, sauf en cas d’ajout significatif de prestations para-hôtelières.

2. Une vigilance nécessaire pour les bailleurs de courte durée

En pratique, de nombreuses locations meublées de courte durée, notamment via des plateformes comme Airbnb, incluent des prestations telles que :

• Fourniture de linge de maison,
• Nettoyage entre deux séjours,
• Réception automatisée de la clientèle.

Si ces prestations deviennent systématiques et significatives, l’activité pourrait être assimilée à une activité para-hôtelière, et donc requalifiée comme commerciale. Cela aurait des conséquences importantes :

• Les bailleurs pourraient être considérés comme professionnels au sens de l’article préliminaire du Code de la consommation, avec des obligations renforcées vis-à-vis des locataires (droit de rétractation, garanties).
• Sur le plan fiscal, ils pourraient être assujettis à la TVA et aux bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Conséquences pratiques pour les bailleurs

1. Structuration de l’activité

Les bailleurs doivent veiller à limiter les services annexes proposés dans le cadre de leur location meublée pour éviter une requalification indésirable. Par exemple, il est recommandé :

• De ne pas inclure des services de ménage régulier ou de petit-déjeuner.
• De s’assurer que la réception de la clientèle reste occasionnelle ou non personnalisée.

2. Vigilance juridique et fiscale

Un accompagnement juridique est essentiel pour structurer correctement l’activité et éviter des litiges ou des requalifications imprévues. En cas de doute, un audit juridique et fiscal peut aider à sécuriser l’activité.

Pour aller plus loin, consultez nos articles sur la fiscalité des locations meublées ou contactez notre cabinet pour un audit personnalisé.

Conclusion : une clarification bien orientée

L’arrêt de la Cour de cassation confirme que l’activité de location meublée reste civile par principe, sauf en cas d’ajout de prestations para-hôtelières significatives. En utilisant les critères fiscaux de l’article 261 D du CGI comme outil d’analyse, la Cour fournit un cadre pratique pour évaluer ces situations.

Cette décision rappelle l’importance d’une structuration rigoureuse des activités de location meublée. Les bailleurs doivent anticiper les conséquences d’une éventuelle requalification en activité commerciale, qui pourrait entraîner des obligations fiscales et juridiques accrues. Chez DUNAN AVOCATS, nous accompagnons les professionnels et bailleurs dans la sécurisation de leurs activités. Contactez-nous pour en savoir plus.