Bail commercial : Des rénovations et extensions à intervenir postérieurement à la révision du loyer ne peuvent être pris en compte dans le calcul du prix du bail renouvelé
[Résumé]
Dans un arrêt du 9 mars 2022, la 3e chambre civile de la Cour de cassation a rappelé que les articles L. 145-33 et L. 145-34 du Code de commerce encadrent de manière stricte la procédure de révision du loyer renouvelé d’un bail commercial. Par principe, le loyer est fixé à la valeur locative et les éléments pris en compte pour apprécier cette valeur sont nécessairement ceux qui existent à la date du renouvellement.
En l’espèce, un bailleur a donné en location à un locataire un local commercial situé dans la galerie marchande d’un centre commercial. Le locataire a sollicité le renouvellement du bail, que le bailleur a accepté. A défaut d’accord des parties sur le prix, le bailleur a saisi le juge des loyers commerciaux en fixation du loyer du bail renouvelé.
Le locataire reproche à la cour d’appel d’avoir fixé le prix du loyer en prenant en compte la création de galeries à intervenir dans un futur proche, soit postérieurement à la date de renouvellement du bail, selon le motif inopérant que la création de galeries était déjà connue à cette date.
Des rénovations et extensions à intervenir postérieurement à la révision du loyer peuvent-ils être pris en compte dans le calcul du prix du bail renouvelé ?
La Cour de cassation donne raison au locataire et précise qu’il résulte de l’article L. 145-33 du code de commerce que ne peuvent être pris en considération, pour le calcul du prix du bail renouvelé, que les éléments existant à la date du renouvellement. Dès lors, en statuant de la sorte, alors que l’extension de la galerie marchande est intervenue postérieurement au renouvellement du bail, la cour d’appel a violé le texte susvisé.
[L’avis du Cabinet]
Le bail commercial est un contrat de louage. Selon l’article 1709 du code civil « le louage des choses est un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer ». C’est donc un contrat de location d’immeuble par une personne (le bailleur) met temporairement en jouissance un bien dont il est propriétaire au profit d’une autre personne (le locataire) qui exploite un fonds de commerce ou artisanal dont il est propriétaire, moyennant le versement d’un loyer.
Les baux commerciaux sont soumis à un régime juridique très particulier fixé aux articles L. 145-1 et suivants du code de commerce. Lors de la conclusion du contrat de bail commercial, les parties déterminent librement le montant du loyer. Une fois le loyer fixé, la loi prévoit un régime légal de révision du loyer (article L. 145-15 du code de commerce) très strict. Il existe le régime légal de révision triennale des loyers et le régime conventionnel de révision des loyers.
Par principe, le montant du loyer renouvelé doit correspondre à la valeur locative. En effet, l’article L. 145-33 du code de commerce prévoit que « le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après : Les caractéristiques du local considéré ; La destination des lieux ; Les obligations respectives des parties ; Les facteurs locaux de commercialité ; Les prix couramment pratiqués dans le voisinage ».
En aucun cas il n’est tenu compte, pour le calcul de la valeur locative, des investissements du preneur ni des plus ou moins-values résultant de sa gestion pendant la durée du bail en cours.
Attention toutefois, le code de commerce ne prévoit aucune méthode de calcul et ne précise aucunement la manière dont ces cinq caractéristiques de la valeur locative doivent être combinés. Les juges du fond ont donc toute la latitude pour fixer la valeur locative en fonction de la méthode qu’ils jugeront opportune.
Très souvent, en pratique un expert judiciaire est désigné par lui à cette fin. En réalité, cette fixation du loyer révisé à la valeur locative est devenue par la force des choses plus une exception qu’un principe étant entendu que le montant du loyer révisé est soumis à un plafonnement destiné à freiner la hausse des loyers commerciaux.
Dans cet arrêt, la 3e chambre civile de la Cour de cassation a rappelé que les articles L. 145-33 et L. 145-34 du Code de commerce encadrent de manière stricte la procédure de révision du loyer renouvelé d’un bail commercial. Par principe, le loyer est fixé à la valeur locative et les éléments pris en compte pour apprécier cette valeur sont nécessairement ceux qui existent à la date du renouvellement.
